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房地产投资剖析 房地产投资剖析 PAGE / NUMPAGES 房地产投资剖析 房地产投资剖析 房地产投资剖析 第一章绪论 一、房地产 1、法律《辞海》定义 : 物质构成上由房产和地产两部分构成 , 使用形态上房产和地产是不行分的 , 价值形态上房产和地产是可切割的。 b5E2RGbCAP 2、金融《辞海》定义 : 房地产是房子建筑与土地的总称 ; 实体上 , 房依地建 , 地为载体 ; 价值上 , 房因地价 , 地因房贵 ; 房地产是人类最基本的生产生活资料。 p1EanqFDPw 3、房地产定义 : 指土地、建筑物与土地、建筑物不行分别的部分和附加的 各样权益。 房地产 : 实物 : 土地、建筑物 ( 房子、修建物 ) 、附着物 权益 : 所有权、处罚 4、房地产特征 :1 、不行挪动 ( 地点固定性 ) 2、非同质性 3、互相影响性 4、保值增值性 5、花费、投资两重属性 6、数目有限性 7、长久使用性 8、难以变现性 二、房地产投资 1、投资 : 早先垫付必定资本 , 以获取资本的利润或增值为目的 , 用于开发或 经营某项事业的行为。 2、房地产投资 : 以获取未来的房地产的利润为目的 , 早先垫付必定资本 , 直 接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。 DXDiTa9E3d 3、房地产投资利润种类 :1 、现金 2、避税收入 3、无形的利润 4、主体 : 公司为主 投资对象 : 有形或无形 ( 房地产债券、房产公司股票、投资房产中介 ) 两重含义 : 一、资本 ; 二、行为 5、作用 : 对经济发展有巨大的推进作用宏观 对有关家产拥有推进作用中观 对投资者花费作用显然 , 挤压其余花费微观三、房地产投资的特点 : 1、对地段选择特别重要 2、资本量巨大 3、投资回收期长 4、受政策影响性强 5、房地产投资拥有专业管理的依靠性 6、适应性强 ( 适应市场环境变化 , 投资主题会调整房地产的使用功能的方便 程度)增 添设备、完美功能、多种用途 四、房地产投资种类 ( 形式 ) 1、按投资对象分为 :(1) 土地投资 : 将投资所需的资本投入到土地开发经营 中间 , 以获取 土地利润 房地产开发投资 ( 增量投资 ): 将资本投入到房地产开发中 , 以销售房、地产来获取收 益 房地产经营投资 : 以房地产经营 ( 写字楼出租 ) 为投资对象 , 包含获得房地产的花费 , 经营房地产的花费 , 以经营房地产来获取利润 RTCrpUDGiT 房地产证券投资 ( 间接投资 ): 投资主体不直接将资本投入到房地产实体 , 而是投入到房地产证券中间 , 间接地获取房地产利润 5PCzVD7HxA 房地产中介 ( 经纪人机构 ) 投资 : 将资本投入到与房地产有关的资讯服务、评估等中介机构的投资 房地产管理服务投资 : 将资本投入到物业管理、组织机构中。 2、按投资的物业种类分为 :(1) 居住物业投资 : 公共住宅、商品房 商业物业投资 : 商店、写字楼 ( 经营型、拥有益润性 ) 工业物业投资 : 仓储、工厂 酒店与休闲娱乐设备投资 : 会议、旅行、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村 特别物业投资 : 需要政府特别同意才能进行的投资 , 加油站、机场 房地产投资利害 : 利:(1) 回报率高 (2) 高抗通胀能力 (3) 易于融资 (4) 能够避 税所得税金额 =收入总数 - 工商一致税 -( 经营成本 +折旧 +销售成本 +贷款利 息 ) jLBHrnAILg 潜伏增值 (6) 可获取多重利润 弊:(1) 资本量巨大 (2) 回收期长 (3) 技巧性强 (4) 合作性太强 (5) 变现性差 (6) 固定性 六、房地产投资资本根源 自有资本 银行资本 ( 贷款 ) 银行或非银行 ( 信托、资本、保险公司、投资公司、担保 ) 的金融机构 集资 : 房地产投资主体经过汲取社会闲散资本 , 如债、股票 利用外资 (5) 财政拨款 (6) 预售 : 未建成前早先销售 承包商带资承包垫付工程款 , 获取项目承包权 房地产投资形成条件 :(1) 投资主体拥有投资房地产的梦想 投资主体拥有足够的能够投放的资本 投资者找到投资时机 满意的投资回报 房地产投资原则 :(1) 知足市场需求的原则 ( 针对开发主体 ) 充足准备的原则 ( 观察市场行情 , 可行性研究 ) 着重投资规模程度的原则 背靠大树好纳凉的原则 ( 合作 ) 风险利润适合原则 ( “一三”法例 ) 优化投资构造原则 ( 投资回收期长 )20%-30% 后备资本 ( 奏效快、周期短、易变现 ) 踊跃安妥的投资原则 ( 量财力而行 ) 利用财务杠杆的原则 ( 以小搏大 ) 发挥特点的原则 战略比战术重要原则 ( 回收期长、不特定性 ) 房地