西部机场集团西安高新宗地项目市场研究.docxVIP

高新项目地开发方向初步定位及市场研究 陕西正阳置业管理公司 2007 年 3 月 目录 14 17 第一部分：地块初步研判及定位摘要 项目区位：项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（ CBD） 内， 与区内绿地世纪城隔路相望，距市中心１０公里，距机场３５公里。 四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。 投资主体：西部机场集团 总占地 净用地面积 土地性质 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 亩（含社会停车场亩、代征路亩） 亩 交通运输用地 ＜ ＜35％ ＞35％ 辆/100 平方米 经过对西安市及本案所处区域市场的分析，根据本案土地性质、投资主体现有 资源和西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区 CBD的未来发展趋势，我们对项 目定位及业态作进行初步分析和建议： 根据西部机场集团的航空旅行服务资源结合项目区位及 CBD商务属性做出项目 的总定位—— 西部航空国际商务港 根据现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的基本条件 ，结合西 安高新区 CBD的整体定位，对项目所含业态种类做如下初步定位： 写字楼综合体（ 5A 甲级写字楼、西部机场集团下属企业办公地） 星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五大部分； 第二部分：宏观市场分析 一、西安房地产行业现状与特点 ( 一)现状背景 城市候机中心、 、商业综合体、五 西安历年主要经济指标 年度 国内生产总值（亿元） 固定资产投资（亿元） 居民人 均可 支配 收 入 （元） 2001 734 6705 2002 7184 2003 446 7748 2004 8544 2005 9628 2006 10905 2006 西安市主要社会经济指标 常住人口 常住人口增长 人均 GDP 从各国经济发展的经验来看，地区人均 万人 万人 17794 元（平均汇率折算为 2241 美 元） GDP超过 2000 美元时人们对经济前景将普 遍看好，对经济发展的信心增加，投资也将会保持良好的态势，地区经济将拥有良 好的消费支撑能力， 房地产业将从起飞阶段迈入加速发展阶段，而商业主流也将出 现品质和结构上的升级换代 （ShoppingMall 这种商业形式就是在美国人均 GDP超过 2000 美元后才出现的） 。 ( 二)特点 国家宏观调控对西安房地产市场影响较小 国家宏观调控主要目的为抑制房价上涨过快，防止部分地区房地产行业出现泡 沫，并且对部分短期炒作投资客进行了一定的控制，在贷款额度和利率方面，加大 了投资客的成本及其风险。 对于西安这样一个以内需为房地产市场拉动点的城市， 国家宏观调控的一些政策对其影响并不明显。 居住需求作为居民生活的硬性需求很 难被抑制，而西安多次置业的客户同样很少以炒房、投机为目的，因此近年国家出 台的一系列调控政策对西安房地产市场的发展并未形成较大影响。 西部开发政策吸引国内知名开发商进驻西安，加速西安房地产业竞争发展 西部大开发实施后，西安城市化水平有了很大提升，固定资产投资大幅增长， 吸引了不少全国知名房地产开发企业来西安投资。尤其在 04 年后中国东部房地产 市场受政策打压影响极大， 外地成熟开发商也纷纷向二、三线城市转移， 西安作为 西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注，外来资金进入西安的房地产市场 引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的发展眼界，成为了 促进西安房地产业发展的一剂“猛药” 。和黄、绿地、中海、珠投、复地、首创等 房地产业界的知名企业相继在西安进行投资，为本地房地产市场提供了先进的理念 和产品，如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的 阴霾。 （三）区域规划与供需结构 区域板块化发展格局已趋成熟 区域板块发展特色差异化更加明显。西安的房地产经过近十多年的发展，已形 成城东、城北、城西、城南、城内、曲江新区、高新区、长安八个大的区域市场。 同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如城北的经济开发区、太 华路板块，城东的东高新、灞河板块，城南的电子城板块等。 《西安市 2004-2020 城市总体规划》已经公示，对西安各区域的发展方向进行了规划，而区域房地产开 发也必将以区域规划为先导进行项目运营， 因此未来这种区域化、板块化的格局越 来越分明、越来越细化。 市场供需结构趋于合理，供需两旺 伴随着近几年来房地产市场的良性、