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佳润新都物业管理方案 佳润新都物业管理方案 佳润新都物业管理方案 佳润新都物业管理方案 一、佳润新都物业管理地区归纳及利害剖析 （一）小区简况： 佳润新都属于长沙市雨花区左家塘做事处长纲社区管辖 范围内，位于人民路与车站路交汇处的西南角，占地（适用第） 15626  平方米（  23 亩），总建筑面积  60814.15  平方米，商业门面 2443.58  平方米共有三栋，层高最低  12 层，最高  17 层，共  10 个 单位。十台通力电梯， 2 台 1250 千瓦变压器，二次供水，变频 式供水；地下车库 10693 平方米；泊车位 203 个，总户数 496 户， 容积率 3.82，建筑密度 27.4%，绿化率 35.85%；发展商为长沙佳 润房地场开发有限公司；建筑设计：长沙中盛设计；整合推行设 计：新蒙太奇设计事物所。 动工 完工 入伙 先期物业公司，三益物业做了一年，后改为鸿基物业又做 了一年，随后业委会成立，解聘了鸿基，选聘了金典物业， 2004 年 11 月签服务合同，因为多种原由，金典物业于 2005年 6月 日撤出。 小区物业管理费收费标准每个月每平米 1.2 元，切合湖南省 三级收费标准，（一级 2 元、二级 1.6 元、三级 1.2 元、四级 0.8 元）前几家公司收费率在 50%—60%之间，因为收费太低基本都 是损失。 （二）小区物业服务的利于弊： 小区 的物业管理存在的主要问题？ ⑴该小区的物业服务特色是矛盾太多， 太杂。 ⑵业主同发展商的 矛盾。⑶发展商与物业公司的矛盾。⑷三家物业公司的矛盾，物 业公司同业主的矛盾。 ⑸业委会同业主之间的矛盾。 ⑹物业公司 同业委会的矛盾。 ⑺小区物业服务与公用事业单位的矛盾。 ⑻物 业服务与有关政府部门的矛盾。 这八大矛盾交叉在一同， 几乎就 是一篮子乱麻，扯不清，理还乱，物业服务已堕入七大矛盾中， 洋地之中，行进半步难，很有可能被矛盾所淹没，前面三家公司 就是这个结果。 假如说该小区的主要缺点也就是这样一条。 固然只有这一条， 但这一条是决定物业公司生计和发展的要点。 也就是说，只有解决这些矛盾物业公司菜油可能存在下去， 可是想在较短的时间内解决上述这些矛盾是不现实的，也绝对不行能的。那么就要抓住主要矛盾， 解决主要问题， 什么是主要矛盾与主要 问题呢？我以为第一就是要使物业服务能够正常运转， 这是牛鼻子，牵住了这个牛鼻子，其余，矛盾都会妥解，牵住了这个牛鼻 子，就能保证业主们正常生活次序，人心才会沉静，矛盾才会淡化。要保证小区物业服务正常运转，最要点的是：物业服务收缴率的问题。每平方米每个月 1.2 元的服务费原来就较低。要保证在90%以上的收费率，才能牵强保持正常运转（见财务估算）实质 物业公司仍是赔本。此刻最难的问题是收费率的问题，金典在 50%—60%之间，所以要跑。也不得不跑，他是公司，不是。 。。。 收费率较低有以下机几种原由： ⑴发展商的原由 ⑵三益物业收取了装饰押金、楼道维修费 ⑶鸿基物业收取了装饰押金、楼道维修费 ⑷金典物业预收一年的的物管费 ⑸工程维修、被盗、服务不到位等 2）小区物业及设备设备家底不清， 我想认识的一些基本数据，有很多没法认识到， 认识到的其真伪可疑。 前面经历了几家物业公司，他们都没有一次规范的交接，交接到我们手里的东西，七零八乱、残破不齐。家底不清，影响做物业管理方案，影响财务估算、更有影响设备设备的正常运转和管理。 3）小区物业和设备设备，除建筑物构造保终生，防水保五年外，其余都过了制保期，过了制保期，物业及设备设备的维修、改造、换件就要在维修资本中列支。假如维修资本没有到位，物业管理很难进行，也能够说，没法进行下去。 自然，还有好多问题，但主假如三个问题，三个问题中，第一个问题又是最重要的，二、三个是次要问题。 2、家润新都物业服务的有益要素 ⑴业委会、业主、对物业服务的需求性，日益成熟，对物业服务 趋于理性，更可喜的是业委会成员、业主代表素质较高、懂理、 懂法。特别是经过金典事件后，对那些对物业服务有存件、有误 解有抗衡内心的的业主有所触动， 有所感动。 也在不停走向理性 与成熟。有业委会、业主的支持，矛盾就化解了一大部分，受非率 就会有保障，物业公司的生计和发展才会有希望。⑵发展商也急需看到物业服务正常化。经与发展商老总的接触、交流，我以为他们仍是一个负责任的公司。 发展商开发本小区理念是：“传统与现代的和睦一致，转变生活住所的经典楼盘” ，为业主创立一个开放亲和的大环境， 大庭院满正邻居之间感观上的亲情要求，居望往此中，忧如置身于暖和的大家庭，小区创立服务平台，业主交流，邻居友善，大家创立人情气氛，这是他们美 好的梦想。时致今天，美梦基本成真，不过在以后的物业管理方 面带来了一