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租金所得税乱象丛生 税收管理纠纷不断 一次性收取几年的房租收入如何确认收入？ 租赁开始日收取与租赁期满收取有何异同？ 我公司出租房产一次收取几个年度的租金，如租期五年（ 2010 年 1 月 1 日到 2014 年 12 月 31 日），每年租金 100 万元，在 2010 年一次性收取 500 万元的租金，企业按会计制度 的规定分期确认收入，在账上确认收入 100 万元，在 2010 年汇算清缴时是否要作纳税调 增？ 我公司认为不用作纳税调增，理由如下： （1）虽是一次性收取租金，但租期是五年，应分期确认收入，符合企业会计制度的有 关规定及《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则。 （2） 《企业所得税法实施条例》第四十七条第（一）项规定，经营方式租入固定资产发 生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。承租方支付的租金要在租赁期均匀扣除，而不 是一次支付时就全额扣除，是符合权责发生制原则的。那出租方一次收取几个年度的租金 不是分期确认收入而是一次性确认收入，同一笔跨受益期款项的收付，收款方全额作收 入，支付方而要分期扣除，显然对纳税人来说是不公平的，也是违背权责发生制原则的。 （3） 《企业所得税法实施条例》第十九条第二款及《国家税务总局关于企业所得税若干 税务事项衔接问题的通知》 （国税函【 2009】 98 号）第三条所规定的租金收入不明确，应 理解为本年度内应收取的租金收入，而不是指一次收取几个年度的租金收入。 请问：以上理解是否正确？ 解答 《企业所得税法实施条例》第九条规定： “企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为 原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当 期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务 院财政、税务主管部门另有规定的除外。 ”请注意该条强调 “本条例和国务院财政、税务 主管部门另有规定的除外。 ”而《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定： “租金 收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 ” 租金收入确认时间的不合理规定，给企业避税带来很大空间。为此，国家税务总局对此 作了补充规定。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函 【 2010】 79 号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性 支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的 收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 小资料 对于租金收入的确认时间，近日引起广泛关注的 “郑州人和公司案 ” 中级人民法院判决 部分极为相似： 人和公司于 2008 年 12 月 28 日开始营业，当年与租赁户签订 603 份名为商铺经营使用 权转让合同，并一次性收取了租金，在缴纳税款时，人和公司先按不动产销售这一税目缴 纳所得税，在 2009 年 1 月一次性缴纳企业所得税 1.93 亿元。后人和公司认为应当按照租 金收入进行缴税，遂根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则及 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函（ 2010） 79 号）规定，提出退税申请。税务机关不予退税，人和公司诉至法院。郑州市中级人民法院 一审认为：人和公司对地下人防工程进行开发，在不拥有产权的情况下，与商户签订《商 铺经营使用权转让合同》并取得收入的行为不应属于销售建筑物收入，该合同从性质上来 讲属于租赁合同，人和公司的收入为租金收入。对于租金收入如何缴税的问题， 《中华人 民共和国企业所得税法实施条例》： “企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则， 属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收 入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。 ”而《国家税务总局 关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函（ 2010） 79 号）第一条关于租 金收入确认问题中明确： “如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次 性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定收入与费用配比原 则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。 定可以看出，对租金收入，缴税时存在配比