房地产营销的基本概念.pptxVIP

不動產的行銷世界演講者:邢進文 2006/10/28Copyright 1996-99 ? Dale Carnegie Associates, Inc.學歷： 中興大學台北法商學院地政系 中興大學台北法商學院法學碩士主修都市財務經歷： 中華工程海外發展部工程師 和旺建設總經理室課長 國碁不動產開發執行處處長 太上廣告企劃部課長 東海大學不動產估價師班授課講師 明新科技大學不動產估價師班授課講師 南開技術學院不動產估價師班授課講師 東海大學CFP美國財務分析師住宅投資授課講師 朝陽科技大學財務金融系兼任講師 住商不動產不動產經紀人授課講師現任： 大江總合資產技術團隊技術顧問召集人〈專職〉 勤益科技大學企管系講師 中台科技大學行銷系講師 東海大學CFP財務分析師住宅投資講座講師 中華綜合發展研究院不動產營業員講師 愛的世界股份有限公司執行顧問召集人 台中縣大里市都市計畫委員會委員 2006/10/28目 錄 壹、為什麼需研究不動產貳、與房地產行銷有關的十七大行業參、不動產的產業價值鏈 肆、不動產的行銷4 P伍、不動產的數字遊戲陸、不動產行銷的明日之星柒、科技夢幻屋、豪宅捌、多角化經營下的不動產玖、南亞土木暨環工系行銷課程規劃相關性2006/10/28前言 美國管理學會曾說： 行銷：是一種實體配銷制度，滿足社會各階層所 有人的一系列活動。 房地產的概念包括有形與無形產品，不僅給予心 理上與精神上的滿足，而且還給予生理上與物質 上的滿足→即現代行銷的概念。 行銷4P與不動產4P：產品定位、樓層價差、代銷 仲介、廣告預算與媒體發包 。2006/10/28 壹、為什麼需研究不動產？唯有住的需求才有金融、水電、瓦斯、稅等有形與 無形的結合。 例如：金融中有保險-火險、地震險。 金融中有貸款-房貸利率。 金融中有稅法-房屋稅、土地增值稅、遺產稅、 贈與稅。2006/10/282006/10/28一、成語人生﹝人們常聽到﹞有土斯有財耕者有其田375減租條例寸土寸金打造黃金屋 2006/10/28二、不動產提供【賣】的是何種產品？捷運：台北捷運、高雄捷運。法拍屋、金拍屋、銀拍屋：係指法院、資產公司、 銀行。網路住宅社區：中華電信、東森多媒體。工業住宅：省電省水，台電、自來水。國民住宅：軍、公、教、勞工。健康-生態住宅：退休、養老。老人安養住宅：榮民之家-仁愛之家-養生村。2006/10/28..大陸房地產：只有賣使用權，非所有權。陰宅：納骨塔、地理師、風水師。百貨公司、購物中心：新光三越、台北101。文化藝術住宅：圖書館、音樂廳、紀念館。遊樂區：日月潭、阿里山。山坡地住宅：學校。停車位。2006/10/28三、不動產市場的意義？房地產買賣金額大，所以與貨幣供給有關。房地產亦有經濟學上所說供過於求與供不應求。房地產供需與物價、法規、金融、政府及社會 福利有關。台灣講所有權賣價格、大陸講地上權賣租金。不動產是火車頭工業。2006/10/28四、不動產行銷要做什麼？ 買賣–代銷公司 融資-銀行. 銷售-代銷公司. 委辦-專業經理人. 代售-仲介公司. 管理-樓管暨保全公司. 承攬-營造公司. 監造-建築師暨政府承辦單位.2006/10/28五、不動產行銷的法令？ 1.消費者保護法。 2.公平交易法。 3.民法。 4.商事法【包括公司法、金控法、銀行法等】。 5.保險法。 6.信託法。2006/10/28貳、與房地產行銷有關的十七大行業 不動產經紀人、不動產營業員。 消保官、律師等技術業。 保險公司-火險與地震險。 銀行-貸款。 室內設計與傢具業。 土木水泥鋼筋業。 家電水電瓦斯業。 廣告企劃代銷公司。2006/10/28 大樓保全-樓管-清潔業。 建材：衛浴-瓷磚業。 稅務人員：房屋稅-地價稅-遺產稅。 風水師暨地理師。 數位科技業：數位住宅、宅屋配。 百貨公司、民宿、購物中心。 醫院、診所。 老人安養住宅、溫泉住宅。 仲介公司。2006/10/28參、不動產的產業價值鏈 上 游策略規劃 土地開發 中 游 規劃設計 廣告銷售 下 游 營造土木 物業管理 2006/10/28一、流程﹝一﹞1.策略規劃：產品定位、大包廠商、建材、景觀植栽…2.資訊獲得：價位多少-仲介、投資客、銀行、公家 單位、地主…3.可行性評估：土地、執照取得、行銷企劃、廣告 銷售…4.生產流程：施工規劃、採購發包、營建管理、交屋…5.售服：房屋仲介、品牌商譽……2006/10/28流程﹝二﹞ 就不動產行銷流程來說：其包括預售：行銷人員必須發揮三寸不爛 之舌，如產品定位、廣告….銷售：行銷企劃仲介：經紀，市場研究、談判三方面2006/10/28肆、不動產的行銷4 P一、產品：型式-大