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（房地产管理）房地产开 发企业应该缴纳的税费 育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1 、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全 部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税 暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送 不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务 机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产 的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不 动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营 业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府 所属税务机关确定。 2 、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动 产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592 号）规 定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是 代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差 应按 “服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋 未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋 销售给包销商，对房产开发企业应按 “销售不动产”征收营 业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按 “销售不动 产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 的通知》（京地税营[1995]319 号）规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权， 另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的 方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的 “以物易物” ，即双方以各自拥有的土 地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下 两种： ①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部 分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地 使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使 用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取 部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建 房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按 “转让无 形资产”税目中的 “转让土地使用权”子目征税；对乙方应 按 “销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算， 因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房 的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了 销售不动产行为，应对其销售收入再按 “销售不动产”税目 征收营业税。 ②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将 土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建 筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建 筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价 换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价 换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按 “服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行 为，对其按 “销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税 时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细 则》第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成 立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具 体情况确定如何征税： ①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方 式按照营业税 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利 润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定， 对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其 不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动 产征税；对双方分得的利润不征营业税。 ②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的 方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资 入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合 营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入 按比例提取的收入按 “转让无形资产”征税；对合营企业则 按全部房屋的销售收入依 “销售不动产”税目征收营业税； ③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行 为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担 风险的不征