土地增值税税务筹划.pptVIP

* * 词语：分摊 拼音：fēntān 解释：分派；摊派。明刘基《感时述事》诗之九：“高牙开怨府，积货重姦权。分摊算户口，渗漉尽微涓。”清朱克敬《瞑庵杂识》卷四：“伏乞宪臺据情入告，借发帑金四十万两，遣官濬修。工竣后，按亩分摊，代徵归款。”溥杰《回忆醇亲王府的生活》：“由于期限紧迫而且非到期交货不可，所以裁缝铺不但必须昼夜赶制，还得向外分摊任务才能勉强完成。”犹分享，分得。郑逸梅《书报话旧·天主教学校的教科书与邹翰飞之死》：“于是决计自行编著，规定凡天主教系统的各中学统一采用，卖书的利润大家分摊。”茹志鹃《百合花》：“孩子们急切的盼那炷香快些焚尽，好早些分摊给月亮娘娘享用过的东西。” * 土地增值税税务筹划简介 第一页，共18页。 土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。我们以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，对该税种的纳税筹划进行阐述。 第二页，共18页。 土地增值税基本介绍 A 第三页，共18页。 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 税率：四级超率累进税率 增值额与扣除项目金额的比率 税率% 速算扣除系数% 不超过50% 30 0 超过50%——100% 40 5 超过100%——200% 50 15 超过200% 60 35 纳税义务人：内外资企业、行政事业单位和中外籍个人 征税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖 第四页，共18页。 A 计算收入总额（不含税11%、5%） E 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 B 计算扣除项目 C 增值额=转让收入-扣除项目金额 D 计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率档次 土地增值税计算步骤 第五页，共18页。 A 取得土地使用权时支付的金额（地价款和税费） E 房地产开发企业的新建房转让，加计扣除=（A+B）*20% B 房地产开发成本（征用费、耕地占用税、拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费） F 转让存量房时旧房购买价 ①评估价=重置成本*成新度折扣率 ②购房发票 可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除 发票金额*5%*年数 ③核定征收 、 C 房地产开发费用 1.能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金融机构贷款证明 利息+（A+B）*5%以内 2.否则 （A+B）*10%以内 D 税金：城建、教育、印花、契税（有购房发票和契税完税凭证） 扣除项目确定 第六页，共18页。 不同主体不同转让行为扣除项目 房地产开发企业出售新房 A.土地使用权金额 B.开发成本 C.开发费用（分两种情况） D.税：城、教 E.加计扣除20% 非房地产开发企业出售新房 有印花税 没有加计扣除 各类企业出售存量房 A.地价 B.房产原值（三种情况） C.税：城、教、印花、契税 各类企业转让土地使用权 A.地价 B.税金 第七页，共18页。 土地增值税税务筹划 B 第八页，共18页。 一、收入分散筹划法 　　 扣除项一定的情况下，减少收入，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。 　　在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于增值税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。 第九页，共18页。 二、利息支出筹划法? ???? 房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两