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[Table_Main] 证券研究报告 | 策略年度报告 2021 年 12 月 14 日 策略年度报告 真金 2022 公募 REITs 年度展望 证券分析师 吴开达 [Table_Summary] 投资要点： 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠  导读：REITs 是藏不住的真金，认知的胜利，核心逻辑： 1）稀缺性溢价、发行折 价修复、成长性预期差与组合优化方面仍待投资者再认知 ；2）经济增速下行、无 研究助理 风险利率下行背景下，长久期、确定性增长资产更受青睐；3）增量资金入市，居 姚皓天 民资金迁移与机构投资放开，将改善微观结构，降低必要回报率，推升估值。 邮箱：yaoht ＠  稀缺性溢价、发行折价修复、成长性预期差与组合优化方面仍待投资者再认知。1） 相关研究 首批公募 REITs 顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目。2）4% 净现金流分派率要求隐含折价修复空间，资产成长性增强收益保障。3）以大类资 1.《躁动，还是牛犇？中央经济工作 产配置的视角来看，组合配置中加入 REITs 可以有效提升稳健性，分散组合风险， 会议的启示-》，2021.12.12 这一点仍未完全反应在价格中。 2. 《公募REITs 助力保障性住房建  经济增速下行，无风险利率下行背景下资产荒的新选择。经济失速，宽货币下负债 设，落实房地产长效机制周观 REITs ：2021 年 12 月第 2 周-》， 端膨胀扩容，向资产端宽信用传导仍待时间。2021.12 中央经济工作会议明确了不 2021.12.11 稳因素来源于三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱。降准从预期到落地带来 负债端膨胀扩容，而资产端仍受制于产业政策与信用风险，传导时滞下利率大概率 3. 《2022 全面注册制与“专精特新” 先下后上。经济增长动能较弱，实体经济对流动性吸纳存在时滞，过剩流动性将囤 可期周观新股：2021 年 12 月第 2 积在金融市场，压低金融资产包括公募 REITs 的必要回报率，提供估值支撑。此 周-》，2021.12.11 外，国内基础设施公募 REITs，以基础设施为底层资产，核心特点为经营稳健性， 4. 《年度主线：从元年到腾飞—— 现金流稳定，具有逆周期特性，在经济与无风险利率下行背景下，具备超额收益的 2022 年专精特新年度展望-》， 基础。公募 REITs 较之交易所债券有更长的存续期限与更高的派息率，高度契合 2021.12.9 稳健收益型投资者。 5. 《时代的宠儿——2022 年中观行  微观流动性斜率或迎拐点，二阶导将大超预期 。新资产上市初期往往投资者观望情 业 景 气 比 较 与 配 置 建 议 》， 绪浓郁，同时受制于规则限制，部分机构投资者预期难以表达 。我们认为，居民资 2021.12.8 金、公募、保险与银行信托资金将成为增量资金的重要来源，其斜率将远大于其他 类金融资产。同时，观望心理将在市场热度上升期间大幅修正，