稳增长背景下地产怎么看.docxVIP

前言： 房地产及其拉动行业在我国经济中的重要作用，地产本身及相关产业链占GDP 的比重在 25?左右，房地产行业是宽信用、稳增长的重要抓手，在长期“房住不炒”的政策约束与短期“稳增长”以及“保障居民合理住房需求”的博弈下， 地产现状如何？地产如何稳？何时稳？将成为“稳增长”的焦点。 一、地产现状如何？ （一）销售端：当前仍在探底，未来逐渐回暖 房地产销售数据是地产景气度变化的先行指标，销售回款占房企资金来源的 50?以上，并且销售的冷暖决定了房价，进而影响购房者预期和政策调控的实施。 具体来看，最直接体现销售情况的指标是统计局公布的房地产销售面积数据， 其次还有房价、房贷利率、居民中长期贷款、居民购房预期等指标。 销售现状：目前仍在探底，政策托底预期 目前商品房销售仍未企稳。1 月 30 城商品房数成交面积同比增速为-30?，预计 1 月全国商品房销售面积也是负增，自 2021 年 7 月以来，全国商品房销售面 积将连续 7 个月呈现同比负增，销售的“失速”下行一方面将导致房企现金流承压，另一方面会恶化购房者预期，使得市场陷入“恶性循环”，不符合“稳地价、稳房价、稳预期”以及“促进房地产业健康发展和良性循环”的顶层要求。 因此，我们看到政策在不断趋松，从中央层面的供给端政策的放松到目前地方层面的需求端政策的放松，比如下调首付比例、房贷利率等，去托底市场预期。 图 1：2021 年全国商品房销售面积持续走弱 图 2：1 月份 30 城商品房销售面积同比-30% % 商品房销售面积累计同比 商品房销售面积当月同比 63.848.1 63.8 48.1 36.3 27.7 38.1 21.5 15.9 11.3 7.3 4.8 1.9 7.5 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 -8.5 -15.6 -13.2 -14.0 -15.6 -21.7 9.2 19.2 60 50 40 30 20 10 0 (10) (20) 万平米 30大中城市:商品房成交面积:当月值 2500 2018 2019 2020 2021 2022 2000 1500 1000 500 0 (30) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 资料来源：Wind 资料来源：Wind 三四线城市销售压力较大。根据 30 城商品房成交面积数据，分城市能级来看，我们会发现三四线城市的销售压力更大，2022 年 1 月份三线城市商品房成交面积同比为-51.5?，一线城市和二线城市分别为-30.3 和-13.3。 由于房价上涨预期的走弱，投机性需求锐减，使得不同能级城市的销售表现分化，一、二线城市市场依旧供不应求，因此销售表现相对较强，但多数三、四线城市经历了“棚改货币化”后市场供求基本平衡甚至供过于求，在投机性需求消失后，销售呈现出“断崖式”下滑。因此，我们看到本轮需求端政策的放松从低能级城市率先开始的，但受制于刚需有限、预期偏弱等原因，政策趋松后，三四线城市销售的企稳回升较慢并且幅度也较为有限。 图 3：各能级城市商品房销售情况对比 % 30大中城各能级城市商品房成交面积当月同比对比 三线一线 三线 一线 二线 70 20 -30 -80 2019/01 2019/05 2019/09 2020/01 2020/05 2020/09 2021/01 2021/05 2021/09 2022/01 资料来源：Wind 房贷利率：进入下行通道，未来提振销售 房贷利率可以较好的表征政策趋松的强度，房贷利率下调，有利于合理住房需求的释放并促进房地产行业的良性循环，友好的信贷环境将助力房地产行业基本面的企稳。 房贷利率预示着二季度销售或企稳回升。根据历史经验规律，房贷利率下降一般领先地产销售回升一到两个季度左右的时间。根据贝壳研究院数据，103 城个人住房贷款平均利率已经连续5 个月下降，9 月5.74?，10 月 5.73?，11 月 5.69?， 12 月 5.64?，1 月为 5.56，2 月为 5.47?，并且放款周期也在不断缩短。但是， 央行每季度发布的个人住房贷款加权平均利率显示去年四季度房贷利率仍在上升，考虑到 2022 年 1 月调降 5 年期 LPR 后，预计一季度该指标将下行，则二季度房地产销售将有所改善。 长期来看，首套房贷利率距离 16Q3 低点还有近 100bp 的下行空间，政策空间较为充分。 图 4：房贷利率领先商品房销售 图 5：房贷利率已经连续 5 个月下调 销售 房地产销售与贷款利率 房地产销售累计同比金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款+3个月 房地产销售累计同比 金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款+3个月 40.0 30.0