园区运营，做时间的合伙人-做时间的合伙人需做好三个谋划.docxVIP

园区运营，做时间的合伙人 导读：做时间的合伙人，需做好三个谋划... 与地产开发追求高周转规模扩张不同，园区运营更讲究「慢工匠造、精雕细琢」。项目操盘手需熟知城市发展脉络、精准把握区域经济发展动向，做「空间的服务商，时间的合伙人」——即在提供优质空间产品和产业配套服务的同时，与时间做朋友，与企业共成长，享受城市发展带来的资产溢价。 正文： 园区发展是多方因素共同作用的结果 做园区运营，我们总是习惯将园区发展的好坏归结为团队的运营水平。 但在笔者看来，一个园区发展顺利与否，是多个方面因素共同作用的结果，团队的运营水平只是其中之一，起到决定性作用的往往是城市的发展和区域的成熟度。因为成熟的地段往往意味着对人才、资金、产业具有强大的吸附力，地处商业活动和社会活动中心也有利于企业迅速开展业务。好地段的园区招商、资源整合、资产升值都显得水到渠成，园区发展通常不会太差。 与时间为伴是园区运营的最优解 虽然地段很重要，但做园区的都知道，产业园区大都地处城市郊区，交通不便，配套不足，加之前期产业氛围尚未形成，好企业、好项目难以招引，租售价格也大打折扣。 园区既无法从开发中获利，又不能享受企业成长带来的附加值。这就要求园区必须立足长远，设计长周期模式，做时间的合伙人。 比如，杭州的未来科技城建设之初区域不成熟，人气不旺，尽管建设了大量的产业载体，但企业招引十分困难，园区整体空置率极高，2012年，区域租金商不足1元/平方米/天，园区销售更是无人问津。随着2013年淘宝迁入，2015年梦想小镇开园，之江实验室、湖畔实验室等创新平台和字节跳动、OPPO等龙头企业相继落地，带动了互联网、电子商务、直播电商等产业的发展，区域配套日趋成熟、园区运营商也开始享受胜利的果实。2021年底，该区域园区平均租金已达3.2元/平方米/天，核心区域甚至一房难求，这就是与时间做朋友的魅力。 做时间的合伙人需做好三个谋划 地产的本质是资金的流转，讲究快进快出，效率越高越好，而产业地产又注定是一项快不起来的活儿。因此，要做时间的合伙人，势必要设计长周期回报商业模式，并做好三个方面的谋划。 1、资金平衡的谋划 项目开发需要沉淀大量的资金，资金不能快速回款，开发方自然吃不消，因此，首要任务是要在开发模式上做资金平衡谋划。 比如，拿地时要求政府配套部分人才公寓或回购部分写字楼作为孵化器建设，或者通过分期开发来减少前期资金投入。总之一个原则——要保存实力打持久战。 在项目持有阶段，要算一笔资金成本账，要求租金回报尽可能抵消资金成本。一是要求项目资金成本低（比如杭州新加坡科技园的开发资金来自国外社保基金，成本很低，项目持有便毫无压力），二是要求做好政策勾兑，通过政府租金补助、税收返还、孵化器运营等方式提高出租率、增加运营服务收入，资金成本消耗不大，持有压力就不会太大。 2、产业运营谋划 「企业质量」和「税收产出」是园区运营最重要的评价指标。以5年为周期进行预测，需要谋划项目启动期（第1-2年）、优化期（第2-5年）、成熟期（第5年）的发展目标，并制定相应的空间策略、价格策略、政策策略、产业投资策略等，以实现园区营销的品牌化、空间的美化、企业的优化、租约的稳定、租金的提升、商业配套的创收、产业投资的收入，进而实现资产的增值和产业服务创收。 3、资产出售谋划 园区运营的收益主要靠资产经营兑现。无论是房产销售还是资产证券化（REITs），都离不开投资回报率这个核心指标。投资回报率与租金息息相关（一般要求年化4%左右），因此我们可以根据租金倒推资产价格，通过预估一个区域租金走势来安排出售资产的时机和节奏。区域趋于成熟，这个时候租金回报高，企业客户多，是安排资产出售的最好时机。