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律师承办商品房交付业务指引〔中华全国律师协会负责起草〕 （2007-11-09） 第一章 定义与概述第1条 商品房交付定义本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业将自认为符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的相关行为。第2条 商品房交付业务概述商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述职责： 2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询； 2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件； 2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案； 2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件； 2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续； 2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。第3条 特别考前须知 3.1律师承办商品房交付业务的过程中，应严格遵守?中华人民共和国律师法?等法律、法规以及律师执业标准，要提醒委托人理性维权、合法维权，切忌煽动委托人采取非法集会、游行、示威、上访等违法或其他极端方式维权，切忌参与买受人自行组织的非法集会、游行、示威、上访等违法或其他极端活动，对委托人在办理商品房交付手续过程中的违法行为应予以劝阻并提供合理化建议。 3.2 律师在办理商品房交付业务中,还要特别关注房屋所在地相关部门发布的法规、规章及标准性文件的规定。 第二章 商品房交付程序概述第4条 商品房交付的一般程序 4.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。 4.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。 4.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购置商品房并填写验房单。 4.3.1假设商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人有权决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 4.3.2假设商品房存在未达退房条件的质量问题或未到达约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未到达约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。 4.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。 4.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。 4.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方〔通常为前期物业管理企业〕处领取房屋钥匙。 4.7买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。第5条 我国现行法律、法规、规章及标准性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应建议委托人与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。 第三章 前期准备工作第6条 买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括： 6.1 审查房地产工程曾经发布的各类广告等宣传资料,分析上述材料是否符合合同要约的条件。买受人与房地产开发企业签订的?商品房买卖合同?或?商品房预售合同?，并向买受人提供法律意见。重点包括： 6.1.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款； 6.1.2是否存在无效条款； 6.1.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定； 6.1.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容. 第7条 审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括： 7.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人； 7.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法； 7.3入住通知列明的商品房交付时间是否与?商品房买卖合同?或?商品房预售合同?的约定一致。第8条 代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。第9条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。第