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大学物业管理新模式 一、高校物业管理存在的问题 高校物业管理存在着很多问题亟待解决，主要表现在： (一)管理受制约，限制物业管理实体的发展 高校物业管理受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制 约，难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理 体制没有理顺，不能独立按企业规律运作，物业经费严重缺 乏且不能及时到位，在服务内容、服务收费等方面，由甲方 根据学校的总拨款说了算。 (二)高校物业管理规模效应差 高校内部物业管理内容分工过细过散，工作推诿，临近 高校缺乏物业整合，存在单打现象，不能形成规模效应，降 低成本、提高工作效率、提高经济效益便成为一句空话。 (三)剥离尚不规范 高校物业管理实体仍直接隶属学校，承担为师生服务的 职能，与学校的后勤管理处有甲乙方的契约关系，但在工作 中又存在着不完全按甲、乙方这种单纯的经济关系来对待， 其做法是把“多企业”分成三部分，即有偿型、部分有偿型、 无偿型服务。(四)物业管理的内容和范围相对狭窄高校的物业管理无论是从管理的广度上，还是深度上，与规范化的现 代物业管理标准要求相比，都还是相对狭窄和浮浅的，要做 的工作还很多。教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保 洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务 还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还 没有到位。(五)教工住宅区的管理亟待规范很多高校的教工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在 住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利 性的特点，物业管理费价格还未完全与市场价接轨。 二、高校物业管理的主要模式 我国高校现行的住房管理模式包括有传统住房管理 (最大特点就是：全福利，一般针对环境配套设施较差、规模小、 房屋陈旧的住宅区)、事业单位行政性物业管理(针对公有住房产权比较集中的住宅区，一般采取房屋管理单位牵头，各专业部门分工配合的物业管理模式 )和企业化物业公司的经营性管理(针对环境配套设施较好、房屋较整齐、产权较分散的住宅小区)三种模式，推行高校后勤改革后，鉴于传统住房管理模式体制的滞后和高校自身发展的需要，许多学校充分挖掘现有资源，普遍采取“内部行政性物业管理”方式开展住宅物业服务管理，即由学校组建设立高校物业管理实体对教工住宅物业开展服务管理。在实现高校物业管理改革社会化的过程中，我国高校在实现社会化模式的进程中进行了多种模式的探索，主要有下面几种基本模式。 (一)校内乙方模式 “校内乙方模式”，这种模式主要在大多数高校中使用。 模式中的乙方是校内的乙方。该模式最早是在陕西师大物业 管理社会化改革开始实施的。它是高校物业管理社会化启动 后西部高校为了缓解政府和学校后勤经费不足的情况而实施的一种行政经济混合管理模式。先专门设一个考虑后勤建 设和管理的“小机关”称甲方；将原有的后勤服务主体基本上 转为实体，成立学校物业管理实体，成为乙方。中国农业大 学、中山大学、华中科技大学、河北大学、江苏工业学院、 安徽师范大学等实行该模式。甲方是高校总务处，乙方是高 校物业管理实体。从实际运行情况来看，这种模式有利于高 校在改革初始阶段的实践，便于新旧体制转换的平稳过渡； 完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行 机制；高校物业管理实体内可以引进先进的管理办法，发挥 后勤的主观能动作用，促进实体内、实体间的公平竞争。 (二)独立乙方模式 “独立乙方模式”，学校后勤与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累为资金注册，成立后勤产业公司，学 校职能部门后勤管理处代表学校对后勤进行规划建设、质量 监控、经济核算、组织协调。实行该模式的有西北农林科技 大学、西安交通大学、湖北孝感学院等。“独立乙方模式”在 理顺资产关系的前提下，利用市场机制将学校所有经营服务 实体并人后勤产业集团，实现事企分开，两权分离。利用高 校物业管理实体成熟的先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”，从而为建立坚实的后勤保障体 系打下基础。 (三)混合乙方模式 “混合乙方模式”，高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然由原来的高校物业管理实体，条件成熟的另一部分 则采取充分竞争的方法，从社会上引入较好的物业公司进行 管理，通过比较，提高公寓管理水平。两套管理体制并存的 情况下，双方会形成有效的竞争。例如，中国青年政治学院 的学生公寓管理就分为两部分，学校的旧公寓由学校物业管 理公司管理。三栋新楼通过招标的方式由北京商宇物业管理 有限责任公司实行托管。商宇物业公司采取每次承包期 1 年的方式与学校签订协议，使物业管理公司有了竞争的意识。 这种模式的优势在于引入了有效的竞争对手，便于整体物业 管理水平的提高和改善。但是，对于高校而言，后勤的实质 仍没有改变，高校物业管理实体仍属于高校行政管理的一部 分，并没有