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公共建筑物业管理发展与创新 服务要求更高 物业管理就是由相关的组织实施对建筑物的设备设施、 场所以及场地进行维护、修缮和整治等管理活动。公共建筑 建设的最主要目的是为人们提供公共服务，供全民使用和受 惠最大的服务工程。公共建筑的物业管理不仅涵盖了住宅小 区、办公楼宇等其他种类物业的管理内容，服务核心还很大 程度围绕着公共服务的满足，直接关联政府和城市的整体形 象，有着与众不同的更高要求。相比较于其它类型基本上以 经营盈利为基础的物业管理，公共建筑的物业管理具有更加 明确的服务公众的意识要求，提供的服务必定带有公共建筑 公益性服务的属性烙印，并存在和附带一定程度的公益性服 务内容。公共建筑的物业管理服务对象不仅仅是当地城市的 市民，还包括前往该建筑的来自任何地区和国家的使用者， 场所都是公众聚集场所，内部人流密集集中，因此，公共建 筑物业管理面对的服务人群范围更加广泛，安全性要求更高。除了需要考虑常规因素外，还要着重关注治安安全、消 防安全、设备智能化控制等因素。各方面更高的服务要求都 将对公共建筑的物业管理活动带来了巨大的挑战。笔者所在 的温州科技馆就是市级内部安全保卫、消防安全重点单位， 治安安全和消防安全管理是物业管理工作的重中之重，各级 公安局和公安消防局较之普通商业建筑给予了更多的日常监督管理和督查力度。同时，本馆也是卫生文明城市检查的 重点对象，隔三差五迎接各种检查和考核评比。 社会影响力巨大 公共建筑通常作为本地的城市名片，具有比较大的社会 关注度，且在全国行业中很大程度代表了本城市的公众形象。对于来该城市生活、旅游、贸易的人们，公共建筑无疑 也是外来人口认识该城市文明程度的重要窗口，其环境卫生、秩序维护、设备设施情况等直接体现物业服务质量的感 官体验，事关城市的声誉和形象，顺理成章成为外来人口判 断该城市价值的依据之一。因此对于本地人来说，公共建筑 物业服务的质量好坏关系到他们日常社会生活的便捷性和使用公共服务的舒适性，而对于外来人口来说，是对城市进 行认识定位的重要参考条件。综上所述，公共建筑物业管理 服务毫无疑问具有相当的社会影响力。如笔者单位温州科技 馆是本地十大标志性建筑之一，荣登本地小学地方课程课本 封面，运营一直受到群众和媒体的广泛关注，各类公益活动 更是经常成为本地焦点。 受体制条件限制更多 公共建筑一般都是由公共财政或公益机构出资进行建设修建和运营维护，目前国家对于经济建设和国家财政资金 使用的程序性和法规性限制比较严格，因此公共建筑的物业 管理从运作方式的选择、项目的实施、经费的使用、人员的配备等事项，往往需要经过招投标等大量繁多的流程审批和批复手续，且在我国，公共建筑的上级主管部门或其他相关政府职能部门财政、人事、公安、消防、纪委、审计、卫生、 文化、安监、工商、旅游、行政执法、街道等管理要求都各不相同，甚至有部分存在互相矛盾或不合理的规定，各方关系错综复杂，又必须力求面面俱到，因此在公共建筑物业管理实施过程中，受体制条件限制更多。如我馆的大型技改或建设项目都必须提前一年事先报批，财政落实资金后，经过发改委立项审批，再经住建委平台通过招投标程序进行实 施，整个过程往往需要跨年度。物业管理法律不健全 2015 年的《物业管理条例》是由 2003 年颁布并在 2007 年修订实施的，是国家级物业管理行政法规，其他行政法规主要以部门规章以及地方性物业管理法规和规章为主。实际生活中凡涉及物业管理的法律关系，其实是综合由宪法、民法、经济法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范约束。更没有对物业管理中如公共建筑、商业、 工业各个分类类型做出区分和具体规范规定，物业管理服务的操作实施指导性和约束性明显不足。公共建筑物业管理法律并不够健全和完善，物业管理服务操作缺乏依据和规范要求。 权利职责划分不明确 公共建筑物业管理是一项综合性非常强的管理，管理过 程中的权利、职责应当进行明确划分，然而，当前我国公共 建筑物业管理在权利职责方面的划分并不合理化，物业管理 公司、技术服务公司、业主企业、政府部门以及人民群众等 的权利、职责区分存在交叉，彼此之间职能分配并不清晰， 这给公共建筑物业管理带来一定的困扰和难题。 服务质量不佳 我国公共建筑物业管理服务市场发展起步较晚，同时在 发展的过程中其对应的物业管理市场体制和法律法规尚不规范健全，进而不能在市场经营的过程中对相关公司行为形 成明显的约束力，物业管理服务公司水平良莠不齐。相关业 务管理标准化和模块化程度不足，管理方式普遍不够专业细 致，应提供的服务和权利义务不够规范，进而物业管理服务 水平难以提升。 专业人才短缺且待遇低 公共建筑物业管理看似简单，实则管理事务极其复杂， 系统性规范性极强，不同的公共建筑物业管理所涉及到的专 业知识也各不相同，而具备