房地产投资与评估.pptVIP

4、管理费用：包括管理人员工资、福利、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、劳动保险费、咨询费、董事会费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏以及其他管理费用。 5、销售费用：包括销售人员工资、奖金、福利、福利、差旅费、售楼中心折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销费、销售服务费、预售许可证申领费等。 6、运营费用：指开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，包括管理和销售费用 第六十二页，共一百页。 第九章 房地产投资风险分析 第一节 房地产投资风险概述 一、风险的含义 风险是反映一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值，是对未来行为的决策及客观条件不确定性而可能引致后果与预定目标值的多种负偏离的综合。 第六十三页，共一百页。 二、房地产投资风险的特点 1、变现性差 2、客观性 3、多样性 4、相对性 投资类型 风险量R（标准差） 债券 黄金 外汇 房地产 股票 期货 1.75 1.94 7.08 7.17 7.36 7.50 第六十四页，共一百页。 5、风险与收益的对称性 风险 收益 最低收益 0 第六十五页，共一百页。 三、房地产投资风险的类型 （一）按风险效益分 1、纯粹风险：只有损失的风险 2、投机风险：既可能是损失也可能是收益 （二）按风险的性质分 1、静态风险：自然灾害和意外事故 2、动态风险：经营和市场变化带来的风险 （三）系统性风险和非系统性风险 第六十六页，共一百页。 房 地 产 投 资 风 险 系统风险 非系统风险 通货膨胀风险 市场风险 周期风险 政策风险 利率风险 国际风险 经营管理风险 财务风险 其他个别风险 第六十七页，共一百页。 （四）根据风险性质分 １、政策风险 ２、社会风险：城市规划、区域发展规划 公众干预、治安风险 ３、经济风险：市场风险、财务风险、融资风险、地价风险 ４、技术风险 ５、自然风险 ６、国际风险 第六十八页，共一百页。 第二节　房地产投资风险分析方法 一、定性分析 １、专家会议法 ２、德尔菲法 ３、幕景分析法 二、定量分析（风险度量） １、盈亏平衡分析（略） ２、敏感性分析（略） ３、概率分析（略） 第六十九页，共一百页。 第三节　房地产投资风险防范与控制 一、风险防范 １、风险自留 风险收益较大时，投资者主动自留风险 ２、风险转移 契约性转移：预售、工程合同、保险 项目资产证券化：股票、债券、信托 ３、投资组合：按地域组合、不同类型组合、不同时间组合等 第七十页，共一百页。 房地产市场调查的步骤 一、准备阶段 二、实施阶段 三、分析和总结阶段 1.提出问题，确定目标 2.初步情况分析（非正式调查） 3.制定调查方案、计划 4.建立调查组织 5.收集第二手资料 6.收集第一手资料 7.数据的分析与解释 8.编写调研报告 9.总结、反馈 四、房地产市场调查程序 第三十页，共一百页。 五、市场信息来源 １、政府部门 各项政策法规、文件通知、统计资料 定期发布的土地相关信息、房产信息、规划资料 ２、企业内部 财务资料 统计资料 业务资料 其他平时收集的资料、文件 第三十一页，共一百页。 ３、消费者 消费者购买动机 消费偏好 消费态度 ４、竞争对手 竞争对手楼盘资料 竞争对手的发展战、各种策略 ５、咨询单位 咨询公司 营销策划公司 市场调查公司 第三十二页，共一百页。 ６、媒体 报纸 网络 专业杂志 电视 会展资料 ７、各种展示会、交易会 第三十三页，共一百页。 六、房地产市场调查的主要内容 （一）宏观经济环境调查 　１、宏观经济运行情况 　２、房地产相关政策法规 　３、居民消费情况 （二）区域房地产环境调查 　１、区域及城市发展规划 　２、地方房地产政策 　３、城市或区域房地产需求 　４、各板块的供给情况 　５、房地产交易价格 　６、区域或城市产业布局、居民收入状况 第三十四页，共一百页。 （三）房地产微观环境调查 　１、竞争对手情况调查 　２、消费者调查 　３、地块环境调查：交通设施、配套建设、自然环境、文化环境、社会治安状况、周边建筑物情况、未来规划。 七、房地产市场调查的方法 （一）访问法 自拟调查提纲或调查问卷组织访谈： 　１、面谈调查 　２、电话调查 　３、问卷调查 第三十五页，共一百页。 （二）观察法 　到售楼现场和施工现场进行观察、记录。 （三）实验法 　将调查范围缩小到一个较小的范围进行实验后得出一定的结果，然后推广或应用。 （四）二手文献调查法 （五）普查与重点调查 （六）随机抽样调查 简单随机抽样：需掌握全部总体 等距离随机抽样：须有全体总体的资料 分层随机抽样： 分群随机抽