中新广州知识城南起步区“ZSCN-B3”地块项目策划及可行性研究报告0511.pptxVIP

PowerPoint 演示文稿;0引言;中新知识城是广州未来核心中心组;作为新兴区域的首批发展项目，未;以下将从区域规划及发展前景、区;1项目宏观背景研究;根据上层规划，广州市未来将全力;知识城位于2个新城之一的东部山;知识城是东部山水新城中部组团核;从上层规划来看，知识城规划级别;区域竞争层面，知识城周边存在科;相比周边重点发展区域，知识城拥;相比周边重点发展区域，知识城开;在产业定位方面，知识城与周边区;小结：知识城发展层级较高，未来;1项目宏观背景研究;中新知识城地处穗港澳黄金三角洲;中新知识城发展缘起于省领导新加;自08年开始，中新知识城的发展;根据发展目标，知识城将按照汇聚;结合以产业发展用地和居住用地为;知识城规划建设用地约60平方公;产业发展是知识城发展重中之重，;知识城产业规划体系突出知识经济;为推动产业发展和企业进驻，知识;以国家知识产权局专利局专利审查;知识城所在的广州高新区也于去年;除产业等功能发展外，知识城注重;对外交通：规划的外部快速路网，;内部道路交通：三纵三横融贯，内;轨道交通：地铁十四号线与穗莞深;新城开发建设往往需要一个长期发;根据区域总体规划，项目所在的南;起步区控规进一步将起步区定位为;从目前土地出让和项目开发情况来;小结：知识城规划定位高，政府支;3各功能物业市场研究;区域办公物业市场发展前景分析;受供应因素和需求因素影响，非中;从近年发展的情况来看，相对中央;非核心区办公物业租户行业构成多;在功能导向型的非核心商务区中，;对于创新产业驱动的非核心商务办;从中新知识城来看，产业发展是区;自知识城项目确立以来，区域发展;知识城地处广州市“东进”发展轴;知识城坐落于植被茂盛的帽峰山与;作为城市外围的产业功能区，参考;知识城规划并积极推进包括南洋理;在政府大力推动下，目前知识城已;小结：知识城具备区位、环境、政;本项目办公物业开发可行性研判;从知识城区域办公物业市场发展现;潜在办公物业供应（含科研用地项;目前南起步区已确定用地中，潜在;近期潜在供应代表——腾飞科技园;未来随着南起步区其他项目进一步;除区域内竞争外，???于产业发展体;从本项目而言，项目区位条件优越;小结：知识城具备成为商务聚集区;本项目办公物业开发策略分析;为进一步分析如何从物业定位、产;结合区域产业规划和南区产业项目;从知识城目前发展情况来看，大规;目标客户访谈;目标客户需求小结：不同规模类型;从区域竞争物业来看，办公物业产;产业新区办公项目案例——广东软;广东软件科学园发展历程;租户以中小型企业为主，租金水平;园区发展得到了政府的大力支持，;案例启示：区域起步阶段，客户产;结合项目自身条件来看，建议项目;综上，为保证市场竞争力，建议项;3各功能物业市场研究;根据规模、业态、辐射人群等区别;参考珠江新城等类似商务主导区域;参考区域案例——珠江新城 珠江;珠江新城的零售商业物业在开发时;对于珠江新城这类新兴商圈，外来;参考区域案例——广州东站 天河;与珠江新城类似，以广州东站为核;结合珠江新城和天河北的零售商业;从知识城区域发展情况来看，区域;目前，知识城已规划有12个邻里;根据苏州工业园等类似区域邻里中;从辐射范围来看，知识城距周边人;从项目自身条件来看，项目拥有较;小结：结合类似区域零售商业发展;配套商业方面，本项目如以办公物;写字楼的商务配套以裙楼底商为主;产业园的商务配套一般包含商务会;小结：本项目如开发办公物业，为;综上所述，考虑区域规模和市场情;3各功能物业市场研究;从高星级酒店分布特点来看，高星;本项目所处区域产业用地及商业商;但需指出的是，区域产业发展尚处;参考科学城等类似产业功能区酒店;供应方面，区域尚无存量高端酒店;加之周边增城、科学城区域已建成;从项目自身条件而言，区位、交通;从投资回报角度，酒店物业投资成;综上所述，区域酒店市场需求水平;但酒店物业作为商业综合体/产业;优质酒店对写字楼等销售物业能够;此外，酒店对于企业而言还具有优;综上，酒店物业自身盈利能力较差;建议业主方结合企业战略综合决策;4项目整体开发思路;各功能物业可行性回顾——办公物;各功能物业可行性回顾——零售商;各功能物业可行性回顾——酒店物;除上述物业外，根据政府协议及项;各功能物业开发可行性汇总;根据是否开发酒店物业，本项目有;其中，配套商业规模推算——方法;零售商业规模推算——方法二：案;零售商业规模推算——方法三：业;配套商业面积推算小结：综合上述;酒店物业合理规模判断：如开发酒;两种物业功能组合模式下的规模配;其中办公物业有两类可行的产品线;参考市场案例，为保证独栋办公物;根据办公物业不同产品线组合方式;项目初步平面图设计方案一;方案一——产品线组合（集中式办;方案一（有酒店）——概念规划总;方案一（有酒店）——物业面积配;方案