完整版（下）-旧广州白云机场北区.pptxVIP

项目及开发顾问部，2014年2月;目录;3;项目物业功能组合方案确定方法;市场回顾：零售商业和办公物业具有较高的开发可行性，其次为酒店物业，商用公寓物业的开发建议持谨慎态度，服务式公寓物业不建议开发;相对而言，酒店物业对项目整体价值的提升贡献较大，包括中高端零售品牌招商、销售物业溢价，提升物业整体形象档次等;此外，酒店对于企业而言具有优质资产融资、合法避税等作用;本项目规模较大，并且意欲打造为白云新城首屈一指的项目，其中酒店的形象提升作用必不可少;从企业战略的角度考虑，本项目具有较大的价值增长潜力；建议持有经营未来升值空间显著的零售商业物业，写字楼物业租售模式视业主资金情况、投资回报战略等因素综合考虑;综合各方面因素考虑，不建议开发服务式公寓，其余四种物业均有较好的开发可行性;物业规模探讨：零售商业——根据核心辐射商圈内的市场容量初步估算，不含本项目在内，市场有约20-35万平米的缺口，市场环境并不宽松;发展策略探讨：面对未来激烈的竞争环境，建议本项目成为市场的领导者，以更优质的产品抢夺市场消费力；建筑形式上将分散的地块无缝连接，规模优势最大化;物业规模探讨：办公物业——初步估算，不含本项目在内，市场有约40-80万平米的优质供应缺口;发展策略探讨：办公物业对于城市重点发展功能区的发展起到至关重要的作用，同时产品硬件更新速度较快，从长远的角度考虑，建议本项目打造市场领先产品，树立地标形象;酒店物业发展策略探讨：酒店自身盈利能力较低，但酒店品牌对项目的整体价值提升作用明显，建议扬长避短，引入高星级知名品牌，同时控制建筑规模;在规划指标方面，各地块控制性详细规划指标条件非常严苛，对于建筑形式、布局、平面等已基本框定;同时，由于地块出让条件限制，本项目各地块商业（含酒店）规模和办公（含公寓）规模均有明确限制;在此条件下，需利用AB2909004地块部分裙楼面积开发办公物业，方可满足规模配比要求;综合考虑多方面因素，在控制性规划指标的严格限制下，项目功能组合如下，其中购物中心面积达约20万平米，对项目的开发及运营提出较大的挑战;在不突破规划要求的前提下，通过半开放的地下商业连通地块A、B，能够在一定程度上实现较大的规模优势;此外，作为城市重点发展功能区的标志性项目，其定位应与城市CBD形成一定的差异竞争优势，综合各方面因素而言，人文历史、航空、景观资源是本项目最可挖掘的差异化价值元素;22;白云新城作为城市重点发展功能区、未来商业增值空间巨大;项目整体SWOT分析;竞争策略;项目整体定位：;Live新城：活力的、富有生命力的;Live新城：现代的、潮流的;Live新城： 首席商业巨擎，做最具影响力和划时代的商业地产;在Live新城的定位下，本项目在建筑形式和业态品牌方面将有较大创新，其中建筑形式方面将突破“big box”的传统形式，引入大量的半开放空间，营造休闲舒适的环境;建筑形式创新——引入立体绿色生态系统，倡导低碳环保理念，人与自然的亲密接触更增强项目的舒适感和吸引力;此外，引入一定规模的复合型商业业态和新兴业态，成为广州时尚潮流聚集地，城市目光聚焦点;项目整体档次建议：中高档为主，兼顾高档;1;结合项目的区位、规模和定位理念，形成本项目的四大核心竞争力;除了上述四大核心竞争力之外，建议项目借助业主方背景和项目背景打造独一无二、难以模仿的特色亮点;亮点一：尊贵的VIP城市候机楼和机场VIP通道，可直达广州、深圳、香港三地国际机场;亮点二：借助业主方背景优势申报相关空域使用权，塔楼顶端开设空中民用直升机坪，开设空中游览、空中婚礼、VIP直升机直达机场;亮点三：永不间断的航空主题元素营销，包括飞机模型展、各国文化展、空姐选拔活动等等;亮点四：航空科技体验馆旧机场/老广州文化体验馆，两大展馆揭示过去与未来的碰撞，文化与科技的碰撞;亮点五：南中国首个市内免税店;亮点六：结合北区全部用地共同打造绿色生态景观，如中国最美的林荫大道等;43;44;SWOT分析;竞争策略分析：ST策略;47;为应对电商的日益繁荣对普通实体购物中心造成的压力，本项目将着力打造“体验式商业”，应对市场“同质化”，增强项目竞争力;零售商业整体形象定位;在天空之城的航空主题概念统领下，建议将五大购物中心以世界时尚之都进行形象包装，将整个消费购物体验包装成一次环球时尚之旅;并且每个购物中心的不同楼层以不同的元素内容包装，更增强项目的趣味性和体验性;以纽约为例，第五大道楼层展现了繁华时尚奢侈的纸醉金迷，大都会博物馆楼层弥漫着浓厚的艺术氛围，华尔街楼层则浓缩了世界金融中心的国际精英体验;在装饰装修、建筑小品、宣传物料、客服等方面也依各时尚之都的机场、城市景观不同而打造，体现出环球时尚之旅的趣味性;本项目核心竞争力应从硬件到软件进行全方位打造，主要体现在以下五个方面;通过多元