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中交珠海横琴总部基地项目顾问服务报告修改终稿项目及开发顾问部，2013年8月目录项目宏观背景分析…………………………3各物业市场调研及分析……………………40项目总体定位方向…………………………112各功能物业初步实施建议…………………106总体规划布局建议…………………………157入市时机探讨………………………………164项目初步财务分析…………………………175酒店可行性探讨……………………………1891项目宏观背景分析 横琴政策分析 规划背景分析 地块条件分析作为国家级新区，横琴的开发建设得到国家的有力支持，并不断争取多个优惠政策……《粤澳合作框架协议》已于2011年3月6日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，明确了横琴作为粤港澳合作新模式示范区的定位，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发展模式及政策建议产业发展方面，年初《横琴新区产业发展指导目录》已出台，涵盖横琴新区七大产业共计200 条产业条目，明确了横琴产业发展方向，相较前海等新区，横琴承载的产业种类更为丰富旅游休闲 今年初，国家发展和改革委员会正式发布《横琴新区产业发展指导目录》。该目录不仅涵盖了横琴新区七大产业共计200 条产业条目，还在国家《产业结构调整指导目录》的基础上增加了高档宾馆、写字楼，离岸业务服务，电影院线建设等创新产业项目，旅游节庆文化和民俗活动策划等一些具有鲜明“横琴特色”的产业项目也被纳入其中。该目录的发布，为横琴构建现代产业体系、实现产业高端发展提供了政策引导。 从指导目录涵盖范围来看，相较前海等珠三角重点发展区域，横琴承载的产业总类更为丰富旅游节庆文化和民俗活动策划组织特色旅游商业街及特色饮食产品开发与经营……物流、商贸和商务服务租赁服务企业总部管理……横琴新区产业发展指导目录金融服务离岸业务服务供应链金融服务……文化创意动漫创作、制作、传播出版及衍生产品开发婚庆服务业……医药卫生中医药科技产业园开发、建设和经营医药企业研发、运营、结算中心……科教研发金融业国际教育合作与培训先进制造业研发中心及总部……前海重点发展产业现代物流业高新技术环保技术研发及应用各类专业孵化器信息服务业其他科技服务及其他专业服务业农林牧渔产品储运、保鲜、加工、流通和综合利用产业集聚区配套公共服务平台建设与服务……政府将在指导目录的基础上制定产业优惠目录，对符合条件的企业实行减按15%税率征收企业所得税的优惠政策，该政策对办公物业市场的促进程度需视具体优惠目录的覆盖范围而定横琴前海比较政策规定在制定产业准入及优惠目录的基础上，符合横琴新区行业准入条件的企业，减按15%税率征收企业所得税对前海符合产业准入目录及优惠目录的企业减按15%的税率征收企业所得税优惠力度相当政策实施进度制定产业准入及优惠目录尚未出台制定产业准入及优惠目录尚未出台具体优惠目录均未出台目前横琴产业发展指导目录已出台，据悉政府在指导目录的基础上制定的产业准入及优惠目录亦有望于近期出台横琴企业所得税优惠力度及政策实施力度与前海等新区相当如若未来出台产业优惠目录涵盖范围较广，所得税政策的将对横琴办公物业市场带来显著的促进作用显著人才引进方面，横琴出台了针对港澳人士的个人所得税优惠政策，有利于引进港澳专业人才横琴前海比较优惠人群在横琴工作的香港、澳门居民前海工作、符合前海优惠类产业方向的境外高端人才和紧缺人才前海优惠人群不仅限于港澳居民，优惠范围更广政策规定其实际缴纳的个人所得税税款与其个人所得按照香港、澳门地区税法测算的应纳税款的差额，由省级及市县级政府共同予以补贴，补贴款免征个人所得税。其在前海缴纳的工资薪金所得个人所得税已纳税额超过工资薪金应纳税所得额的15%部分，由深圳市政府给予财政补贴，申请人取得的上述财政补贴免征个人所得税。优惠力度相当，均为不超过工资薪金应纳税所得额的15%个人所得税优惠有利于吸引人才落户横琴，对居住物业有一定的带动作用与前海相比，横琴个税优惠政策优惠力度相当，但优惠人群覆盖范围较窄横琴在关税、流通税方面享受有特殊的政策优惠，即企业可自主选择按原料或成品进行退税，有利于降低区内企业的税收成本海关总署关于支持横琴新区开放开发的意见国务院关于横琴开发有关政策的批复对从境外进入横琴与生产有关的货物实行备案管理，给予免税或保税，生活消费类、商业性房地产开发项目等进口的货物以及法律、行政法规和相关规定明确不予保税或免税的货物除外。货物从横琴进入内地按有关规定办理进口报关手续，按实际报验状态征税，在“一线”已完税的生活消费类等货物除外。内地与生产有关的货物销往横琴视同出口，按规定实行退税，生活消费类、商业性房地产开发项目等采购的国内货物以及法律、行政法规和相关规定明确不予退税的货物除外。横琴企业将免税、保税的货物（包括用免税、保税的料件生产的货物）销售给个人的，应按规定补齐