第五讲商业零售口岸选址理论.pptVIP

（四）流――流量分析 口岸选址一定要研究口岸附近的流量情况。包括：流的构成、流量、流速、流向、流幅、流时。 1. 流的构成 流的构成是指不同的构成流的要素数量占整个流量的比重情况，也即流的构成情况。不同的流的构成适合不同的口岸。一般可以将流分解为以下六种构成要素： W流：是指步行人流的数量，这里的步行人流包括单独行走的个人、被抱的小孩、推着自行车行走的人。 B流：是指骑行的自行车的数量。 C流：是指行驶的轿车的数量。 P流：是指行驶的公共汽车的数量。 T流：是指行驶的货车的数量 S流：是指会停下来的以上流的构成要素的数量——驻留量 其中：零售关注的重点是W流、B流、P流和S流。 2. 流量 流量反映了口岸内或外人流量的密度情况。 ⑴ 对于口岸外的流量，可以分为以下五种： ① 继踵流：在口岸外一定范围行走就会碰到别人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 ② 熙攘流：在口岸外一定范围行走快了就会碰到人，不能直走，只能绕着、让着走。 ③ 相接流：口岸外一定范围，不断的有人经过，来来回回。 ④ 断续流：口岸外一定范围，间断有人经过。 ⑤ 罗雀流：口岸外一定范围，几乎无人经过。 ⑵ 对于口岸内（店内）的流量，同样可以分为五种： ① 继踵流：在店内行走就会碰到别人，只能很慢的走，人流密度非常大。 ② 熙攘流：在店内行走快了就会碰到人，不能直走，只能绕着、让着走。 ③ 相接流：店内不断的有人光临，进进出出。 ④ 断续流：店内间断有人光临。 ⑤ 罗雀流：店内几乎无人光临。 口岸内流量是个反映商业零售店经营情况的重要参数，它同时也为我们对竞争对手的了解提供了重要依据。 3. 流速 流量流动的速度。一般来说，流速慢的口岸优于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸优于人南四段上的口岸。 4. 流向 流量流动的方向。包括研究该口岸流量的入向与出向、左向与右向。 5. 流幅 流量宽与窄。一般来说，流幅宽的口岸优于流幅窄的口岸。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅，那么A口岸就优于B口岸进行零售经营。 6. 流时 流量流动的规则性与节奏性。 第五讲 商业零售口岸选址理论 目录 一、商业零售口岸的定义 二、研究商业零售口岸选址的意义 三、商业零售口岸选址七要素 四、成都市中心商圈商场经营状况分析 一、商业零售口岸的定义 口岸系指人员、货物、交通工具出入国境的机场、港口、车站、通道等。这里借用这一名词，对其定义为进行商业活动的区域、地点、场所或位置。 商业零售口岸是指以买卖方式把商品或劳务直接出售给最终消费者的固定的区域、地点、场所或位置。 商业零售口岸选址是指对商业零售店将要进入的区域、地点、场所或位置进行评估、挑选的过程。 二、研究商业零售口岸选址的意义 为商业企业的竞争、经营提供指导 为有效配置商业零售企业资源提供指导 对商业零售企业成败比较分析的指导 简化商业零售口岸选址的决策 对政府规划城市商业格局提供参考 三、商业零售口岸选址七要素 位、人、 道、 流、 气、 势、心 （一）位――位置分析 商业零售口岸选址的位指零售口岸所处的区域、地点、场所、位置，包括大位、中位和小位。 大位决定口岸吸引顾客的潜在能力；中位和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光临口岸所处的位置。 1. 大位 大位是指所研究城市的商业零售格局，可以分为四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤点。 ⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成都市的春熙路-盐市口商圈。 ⑵ 延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大街、红星路等。 ⑶ 副圈 ――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西延商圈、建设路商圈、牛市口商圈等。 ⑷ 孤点 ――孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区域。例如成都市的仟村、云龙、老佛爷、金宇百货等。 2. 中位 中位是指大位中的具体位置。可以从不同角度分为八类： ⑴ 台岸与凹岸 以口岸所在道路路面为标准，需要上阶梯的口岸称为台岸；需要下阶梯的口岸称为凹岸。如成都的21世纪电脑城，它的二楼高出道路平面几阶梯，叫做台岸；它的一楼比道路平面低出几阶梯，叫做凹岸。台岸和凹岸都不及与路面处于同一平面的口岸（平岸）好。一般来说，台岸和凹岸都会在一定程度上阻碍消费者的光顾，减损顾客数量。 ⑵ 阴岸与阳岸 阳岸指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸；阴岸指背后或侧面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。人民南路绿树如荫，位于树后的口岸叫做阴岸；而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳岸。阳岸比阴岸好，因为阴岸的展示度不及阳岸，不利于被消费者看到，所以可能会减少光顾的顾客数量。 ⑶ 礁岸与祥岸 旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸；