昆明天骄城花腰山寨商业项目整体运作策略方案.pptVIP

? Copyright JUSTBON 2013 昆明天娇城花腰山寨商业项目 整体运作策略方案 文件标题：昆明天娇城商业项目整体运作策略方案 文件管理记录 报出： 批复： 发放： 文件编号： 备案编号： 文件类别： 公司档案（√） 公司文件（ ） 主办单位：商业策划中心 主送单位： 发放范围： 密 级：机 密 四川蓝光和骏实业股份有限公司 商业地产运营管理事业部 二〇一三年十一月七日 主 任 委 员： 执行主任委员： 秘 书 委 员： 主 责 单 位： 发 起 单 位： 申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。 第一页，共四十页。 Page * 编制说明…………………………………………………………………………………… 2 第一部分 项目整体发展定位 一、项目整体运作思路…………………………………………………………………… 4 二、项目整体运作现状…………………………………………………………………… 5 三、项目商业整体定位…………………………………………………………………… 6 第二部分 项目商业运作策略 一、打造原则…………………………………………………………………………… 13 二、规划方案分析……………………………………………………………………… 14 三、规划调整建议……………………………………………………………………… 16 四、打造策略…………………………………………………………………………… 17 五、开发运营策略……………………………………………………………………… 25 六、产品运作策略……………………………………………………………………… 32 七、招商策略…………………………………………………………………………… 34 第二页，共四十页。 Page * 为快速推进昆明天骄城项目商业产品的开发建设工作，通过对原有规划方案的分析，调整及优化原有方案中存在的问题，以有效指导商业各项工作的开展落实，促进项目住宅销售和溢价能力的提升，保证项目商业产品的价值最大化运作及文化主题落地。 编制说明 第三页，共四十页。 Page * 第一部分 项目整体发展定位 第四页，共四十页。 Page * 一、项目整体运作思路 运用“商业”和“教育”双核心引擎，驱动项目整体价值提升，并促进项目住宅快速去化及溢价。 通过商业核心的成功运作带动项目整体市场影响力和吸附力，提升项目整体价值印象，以达到提升项目商业和住宅部分的溢价能力，并且促进商业和住宅部分的销售速度。 通过教育核心资源的成功引入，提升项目市场竞争力和差异化竞争优势，以达到项目整体价值提升的目的。促进项目商业和住宅部分的溢价能力，带动商业和住宅部分的销售速度。 第五页，共四十页。 Page * 二、项目整体运作现状 教育核心：已成功引入四川师范大学附属学校（含小学、初中），核心载体已经完成搭建，在项目整体运作期将作为重点推广核心价值点。 商业核心：作为项目另一核心价值点，目前处于前期规划调整阶段，还没有进行价值塑造。 项目住宅即将首批次即将开盘入市，为了确保项目整体价值的呈现和项目整体利润的最大化，必须快速推进和打造项目商业部分，强化项目核心价值。 第六页，共四十页。 Page * 三、项目商业整体定位 1、定位依据 区域 预计消费人口（人） 2014年 2016 年 2018年 城中村 18000 20000 23000 高校 云南大学呈贡校区 15000 15000 15000 云南民族大学呈贡校区 12000 20000 20000 云南中医学院 9000 9000 9000 昆明理工大学 40000 40000 40000 云南广播电视大学 8000 8000 8000 昆明医科大学 4000 10000 10000 云南艺术学院 7600 7600 7600 商品房入驻人口（10%、30%、60%递增） 6600 19800 39600 合计 120200 149400 172200 区域主要以学生群体为主，大学城各校园已成型，其人口流失率不大。相对于商品房，其客群考虑交通通达、生活便利等因数，根据区域的发展逐年递增； 根据项目所在板块内人口数量统计，随着区域的发展，未来几年人口将突破17万人。 未来居住人口与学校人口