京市朝阳区大悦城建筑规划建议报告.pptVIP

Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 手段：科学规划餐饮布局 方法：餐饮规划做到“相对分布，局部集中”，设置休闲餐饮，延长逗留时间 目标：带动人流，相应的缩短培养周期 C J L C J L L/C F F L/C L1 L2 L3 L4 第三十一页，共四十六页。 L6 F L/C L7 L/C F L8 F 美食百老汇 C L5 L L T T C/J C Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 T T T T C/J 第三十二页，共四十六页。 F C F F Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 F 第三十三页，共四十六页。 朝北 大悦城 建筑规划建议 2008年9月 第一页，共四十六页。 目录 一、项目解读 项目概况 项目平面图 二、风险分析 招商风险 营运风险 三、未来工作重点 第二页，共四十六页。 一、项目解读 第三页，共四十六页。 项目解读——项目概况 朝北大悦城 所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。 朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。 第四页，共四十六页。 项目解读——平面图总结 第五页，共四十六页。 第六页，共四十六页。 二、风险分析 第七页，共四十六页。 招商： 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临较大的租赁及租金风险 项目风险 营运： 每一层对应面积较大，人流如何有效带动 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者 风险分析 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。 第八页，共四十六页。 项目招商风险 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临很大的招商和租金压力 第九页，共四十六页。 项目风险应对建议——招商风险应对 风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度 双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。 第十页，共四十六页。 手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商 3-4F街区 L3-4 第十一页，共四十六页。 L2-3 表达方式： 主题铺装 欧式咖啡馆与品牌结合 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光 香榭大道 第十二页，共四十六页。 L3-4 表达方式： 主题铺装 日式咖啡馆结合品牌零售 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光 日韩街区 第十三页，共四十六页。 项目风险应对建议——招商风险应对 风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 因为飞天体梯的使用，5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。 第十四页，共四十六页。 手段：扩大5F中庭空间 方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回。 目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商 第十五页，共四十六页。 表达方式： 户外座椅 挑空小中庭 第十六页，共四十六页。 项目风险应对建议——招商风险应对 风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够 布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划 第十七页，共四十六页。 7-8层挑空 手