旅游地产整合营销推广计划书.pptVIP

* 首先回到营销的初端：为什么买？ 消费者对于旅游物业的购买动机是什么？ 第二十九页，共六十八页。 * 先投资 后居住养老 5+2 家庭型度假 病体疗养 私人化隐居 退休养老 企业型 会议度假 社交型 商务休闲 文艺创作者 环境需求 纯投资 度假物产 私人收藏 保健养生 修禅养性 长期性 个人度假 分析旅游物业 购买动机的诸多可能性 …… 第三十页，共六十八页。 定位要素洞察 主力客户群 基本指数 客户类型 地域、职业、收入 等特征 客户心理特征 消费行为特征 与本案 契合度 重庆主城 两代以上主城居住，有较强烈的改善居住条件的要求。 对生活品质有较强追求 享受生活为主 ☆☆☆☆ 政府公务员 工作稳定，有一定的优越感，收入相对较高。 优越感强，需要环境较好的高品质楼盘，一定程度体现身份。 需要高尚的社区形象来满足自身地位 ☆☆☆☆ 投资客户 拥有不止一处房产，收入高 选取有增值潜力的楼盘作为投资对象。 二次置业者居多，看好项目的升值空间 ☆☆☆☆ 外地客户 多为省内二级城市客户，职业特征不明显，年龄偏大 打算退休后在重庆久居，需求物业面积较小。 注重环境和升值潜力 ☆☆☆☆☆ 第三十一页，共六十八页。 他们的 城市居住理想 区域核心或 稀缺地段 交通畅达 完善配套 优秀的 建筑品质 高品质的 居住氛围 合理价格 优秀的 物业服务 第三十二页，共六十八页。 度假洋房、庭院别墅 1800亩专业18洞高尔夫球场 ＋ 1200亩主题体育公园、 ＋ 5星级度假酒店 ＋ 原生态自然天坑 ＋ 低密度、高绿化 ＋ ①极优越的自然境界 ②极丰厚的生命养分 ③极适宜的休养环境 ④极生态的生物链条 ⑤极稀少的度假类型 ⑥极拥属的物业私产 总 结 我 们 发 现 避暑、观雪、赏花等 ＋ 3000亩超级度假大盘 ＋ 仙女山度假胜地 ＋ 第三十三页，共六十八页。 这里的住宅不仅仅是纯住宅， 更是一种文化，一种精神，一种生活理念的提出， 是为一些事业有成、有文化涵养，对生活有更高 追求的理想人士所定做心灵居所 第三十四页，共六十八页。 * 本项目度假及高尔夫的价值， 能否对消费者构成充分的购买理由？ 定位是否准确？ 2、项目整体定位 第三十五页，共六十八页。 对位并塑造消费者价值观 和客群精神层面心有灵犀 定位依据与标尺 富有穿透力 与竞争对手明显区隔 富有感召力和创意空间 第三十六页，共六十八页。 2、项目整体定位 打造3000亩首席高尔夫度假生活城 第三十七页，共六十八页。 三驾马车，共同打造一个超能量级的度假中心核。 运功休闲·旅游商业·酒店会议 第三十八页，共六十八页。 3、项目形象定位 为充分利用生态资源和高尔夫公园景观， 吸纳度假和运功休闲人群， 打造“度假·公园·家”的理念 第三十九页，共六十八页。 第三部分 市场战略 1、营销推广战略 2、媒体推广战略 第四十页，共六十八页。 1、营销推广战略 主力客户 外围客户 远距客户 精耕细作 内拉外推 资源借助 前期重点消化重庆城区客户，为项目后续推广搭建核心客户平台 依靠区域影响力和外围乡镇推广拉力带动 借销售资源与品牌战略以及区域影响力等进行综合带动 第四十一页，共六十八页。 * 4.1 5.1 7.1 导入期 蓄势期 强销期 让市场、消费者知晓本项目名称、区位、主要诉求点。 促成大量的客户成交 VIP客户升级活动 梳理和甄别有效客户 外巡展参展 二期开始蓄客 销售中心升级开放、样板园林开放、销售、宣传跟进 项目升级亮相 外卖场开放 VIP卡发放 户外广告投放 现场导示系统设置 外卖场、沙盘、资料、展板 完成收尾销售 为三期销售作好铺垫 客户大量积累、客户保温和维护 6.1. 10.1 12.1 直销、置业顾问联动 利用节气、旅游节、观光、赏花等组合营销 2012年项目重要营销节点梳理 第四十二页，共六十八页。 * 1、 重塑推广气势， 达到比区域内其他一线楼盘略高一步的推广气势； 2、联动1个外卖场多个外巡展 加强项目蓄客，同时加强项目的对外辐射力； 3、建立全新形象 通过在外区域投放路牌、MINI生活画册，达到提升目标人群心理预期 4、 活动制造人气 活动支持知名度和美誉度确立，以互动性粘合客户； 5、“短、平、快”的推广节奏 迅速完成形象到产品落地的过程，以项目品质和投资性击打客户； 6、建立体验式营销 以现场体验撬动客户，以精装样板示范区提升项目价值预期； 1、营销推广手段 第四十三页，共六十八页。 * 本项目以5300元/平米作为基准销售价格；销售旺季价格增长10%左右，淡季时维持本销售价格，整体均价5830元/平米。 全部