孔雀枫情水岸定位及物业发展报告.pptVIP

生活方式 原生态的环境带来原生态的生活； 孩子们在河边肆意的玩耍； 老人手牵手闲散的散步； 动物在河滩栖息； 其乐融融 第六十页，共一百三十页。 生活方式 工作之余， 与孩子的亲密接触， 与朋友的欢乐相聚； 与理想的沉静思考； 与爱好的沉迷享受； 第六十一页，共一百三十页。 核心卖点 原生资源 私属创意生活 亲水 低密度产品 第六十二页，共一百三十页。 报告核心内容 第一部分：项目目标解析 第二部分：项目关键点分析 第三部分：市场分析 第四部分：客户分析 第五部分：价值判断 第六部分：项目定位 第七部分：产品打造体系 第八部分：经济测算及推售 第六十三页，共一百三十页。 物业类型的选择问题 方案的布排 产品打造体系 1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造 第六十四页，共一百三十页。 回归市场：对项目受益价值贡献排序 TH 小高层 独栋 洋房 —— 尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益 构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提： 1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数 1、A1小独栋价格， A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格 2、X1小独栋建筑面积， X2 TH建筑面积，X3 洋房建筑面积，X4小高层面积 3、0=(X1,X4) =19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况 X1+X2+X3+X4=A X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=B 0≤（X1、X2、X3、X4）≤A 建立关系式求解函数 R1小独栋的常规容积率； R2TH的常规容积率； R3洋房的常规容积率； R4小高层的常规容积率； 资源来源：世联模型研究 第六十五页，共一百三十页。 可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率 物业类型 产品特征与市场反应 选择 对于项目的贡献 常规产品 小高层 11-12层为主，易于接受 做足容积率，出面积 普通多层 6层，传统形式，爬楼梯，难以接受 以联排为主的类别墅 高端产品主要的形式 单方成本润率较高 独栋 价值标杆，低密度意象 受政策限制不允许 创新产品 情景花园洋房 层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值 创新方向 平衡容积率 三叠拼 花园洋房的升级版，档次略低于联排产品 创新方向 平衡容积率 第六十六页，共一百三十页。 后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围 约9-12层，一梯两户，户均面积约为180平米。 高性价比，人文氛围； 居社区景观制高点，饱览水岸无限风光； 第六十七页，共一百三十页。 物业类型的选择问题 方案的布排 产品打造体系 1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造 第六十八页，共一百三十页。 地块价值分析 河岸 A A B C C C D D D D D 地块价值排序：A〉B〉C〉D 前提： 与潮白河距离。 外界道路干扰。 周围建筑关系。 内部道路。 私密性。 第六十九页，共一百三十页。 规划理念——低密度意象，层次分明，资源共享 关键词： 低密度社区意象—— 展示区以低密度产品为主 各类产品组团式分布—— 满足容积率限制的同时，实现各组团相对同质，视野开阔 四合院落—— 产品升级，较高容积率下的独栋创新 河岸+叶脉水系—— 亲水、居水、观水三重享受，资源共享。 羽系路网，尽端路设计—— 尽量减少道路交通面积，同时保证私密性。 第七十页，共一百三十页。 风格：“孔雀城”延续和升级 联排：低密度意向，庭院感，最大程度增大密度（6联排以上） 三叠拼：赠送面积 情景花园洋房：创新产品、增加附加值 览景高层：无层高限制，可作创新，增加附加值 “孔雀”系列产品升级+规划条件限制 第七十一页，共一百三十页。 概念设计与分析——总平 纯水岸 “水”： “仁者乐山，智者乐水”，水者，远智而养性。 “岸”：临水者也。 孔雀临水，如君子镜心，展翅疏羽也。 第七十二页，共一百三十页。 概念设计与分析——构思 构思 水在房前屋后流动 水在生活空间中渗透 水的可观、可游、可临、可戏 最大限度的亲水为构思关键 第七十三页，共