【区域研究】—大成都—简阳—简阳报告.pptx

核心客户客户构成：东城新区地缘客群、老城区需求外溢客群、老城改善客群项目定位-客户定位2【成交客户分析】我司东城新区项目成交客户多为首置首改、再改需求。简阳新城区、老城区以改善型客户为主；石桥镇、贾家镇、草池镇其它乡镇客户为次要客户来源；少部分成都投资客户。【本案客户定位】简阳东城新区客户对地缘需求较大，东城新区享政府规划红利，本案打造高端住宅，主要吸附城东新区地缘客群、老城等深改需求外溢客群及邻近乡镇高端改善客群，重视地段、社区环境、功能、户型。5%80%15%偶得客户次要客户客户构成：返乡置业、少量周边乡镇客群++来自大成都、简阳其他区位客群周边乡镇个体户、拆迁改善客目的：自住、改善。关注因素：户型结构、生活配套、价格、物业服务城区个体户、单位白领、企事业中层、产业、外贸客群及拆迁户为主。目的：自住、改善关注因素：开发商品牌、户型结构、价格、物业服务、生活配套、交通配套以大成都范围、周边小乡镇进城客群、返乡置业客群等以多为自住和投资兼自住。目的：投资兼自住。关注因素：价格、地段、功能空间、商业配套目标客户核心敏感点（多数客户为基础）：主要体现在总价，总价承受能力80-120万，其次是高端改善类清水总价：150-170万左右；对于产品户型房型功能需求3房4房；安居聚巢选择在离简阳城东新区比较近的区域购房，交通便利，看重教育、医疗配套；项目定位-产品定位2自2018年下半年开始供销双低，近一年成交均价维稳YC供应不足项目定位-竞品分析量价2简阳城东新区市场格局较小，目前在售的项目万峰城（即将清盘）、东城一号、天慧城、本司项目悦隽江山、风华。未入市项目仅两个，广义存量较低，后期万峰城售罄后，市场竞争减小。新城在简阳的项目较多，可形成联合导客，有利于项目切客。天慧城精装高层9000大平层11000新城悦隽风华精装高层9500新城悦隽江山精装高层9500竞品分类项目名称总体量已售体量剩余体量近三月均去化量成交均价直接竞品万峰城10.465.155.311.769000（高层）东城一号18.3115.92.410.619000天慧城21.219.052.150.469200诚卓87亩(未入市)14.64014.64--旭辉77亩（未入市）20.5020.5--本司项目悦隽江山12.86111.861.119548悦隽风华11.959.92.05悦隽锦城3.652.131.520.48604悦隽湘江3.9503.95--合计　　　54.39　　东城一号清水高层9000万峰城峰景里清水大平层11000高层9000本案96亩诚卓87亩2019-4-12 发给YC旭辉77亩城东新区核心区竞品推售2019年2020年2021年二三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度万峰城3.521.761.761.53售罄东城一号1.220.610.610.610.910.910.910.910.91天慧城0.920.460.460.460.760.760.760.760.76诚卓87亩0.940.940.940.940.940.940.940.940.94本案96亩入市1.421.421.421.421.421.421.421.42项目定位-开盘情况 2竞品分类项目名称开盘时间物业类型（高层/洋房）各户型开盘套数各户型认购套数蓄客周期上加推时间加推货量加推去化量直接竞品万峰城2019/1/18高层4743674个月首开东城一号2018/10/27高层439702个月2018/8目定位-销售政策2销售政策项目名称首付分期政策（分期年限、首付比例）案场优惠其他直接竞品万峰城--购买大平层送车位项目定位-竞品分析2区域内成交主力面积段为100-110和110-120，次主力为120-130/90-100；100-120㎡总价在130万以内，120-140㎡总价在150万以内。随着区域内改善需求的加持，120-140㎡的户型有一定的市场机会。　50-70万70-90万90-110万110-130万130-150万150-170万210-230万70-80㎡4320000080-90㎡4303240000090-100㎡727344081000100-110㎡190515140146000110-120㎡13464915619100120-130㎡25352062512100130-140㎡6354919020140-150㎡10192116280150-160㎡00001313160㎡以目定位-商业专项4简阳全城商业均价天花板2.6万/㎡左右，本案未处于城东新城核心，建议谨慎报价，定位为1F商业2.5万/㎡2.5万项目定位-车位专项4简阳全城车位均价天花板8万/㎡左右，本案处于城东新城核心地段，位置较好，建议