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? ? ? ? ? 房地产证券-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 房地产证券（Real Estate Securities） 目录 1 房地产证券的概述 2 房地产证券的特点 3 房地产证券的两种形式 3.1 （一）房地产债券 3.2 （二）房地产股票 房地产证券的概述 　　在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。 房地产证券的特点 房地产证券与其他行业的证券相比具有明显不同的特点，具体体现为： 　　（1）高收益性。资料表明，目前我国银行利率低于10％，工业利润率平均为15％左右，商业利润率一般在20％，而房地产的利润率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。此外，与其他商品不同，房地产总是在升值，尤其在经济高涨时期，这给拥有房地产的开发公司带来巨大财富，有利于实现证券价格最大化和投资者收益最大化的目标。 　　（2）高风险性。伴随着高收益的必是高风险。房地产是经济的寒暑表，它是经济大军的“先头兵”。经济一旦衰退，首先跌入低谷的必是房地产；经济高涨时，房地产业也就鼎盛一时，再加上房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，杠杆比率（负债／资产）高，极容易受外界环境的影响，收益性很不稳定，呈现高风险。 　　（3）收益的长期性。房地产业投资大，周期长，资金从生产领域到流通领域的完成过程需要很长时间，投资者投入的资金需经过相当长的时间才能得到回报。所以房地产一般是中长期投资。 房地产证券的两种形式 （一）房地产债券 　　 1.房地产债券的分类 　　房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债 券、房地产金融债券、房地产企业债券。 　　（1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。 　　（2）房地产金融债券指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。 　　（3）房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 　　 2.房地产债券的特点 　　 (1)发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。 　　 (2)期限长。债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1-10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。 　　 (3)可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。 　　 (4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。 　　 3. 房地产债券的发行 　　 （1）发行市场主体的构成 　　 房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。 　　 债券发行