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? ? ? ? ? 房地产项目投资-名词详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 出自 MBA智库百科() 目录 1 什么是房地产项目投资[1] 2 房地产项目投资的的构成[2] 3 房地产项目投资的特点[3] 4 房地产项目投资考虑的因素 5 房地产项目投资的费用和收益 6 房地产项目投资估算方法[1] 7 参考文献 什么是房地产项目投资[1] 　　房地产项目投资是指以资金作资本，购建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。 房地产项目投资的的构成[2] 　　(一)固定资产投资 　　固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准之上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产，如房屋、建筑、机器设备、运输设备、工具、器具等。固定资产投资是指项目从可行性研究到全部建成，并经正式验收转为固定资产这一过程中发生的所有支出，主要包括建筑安装工程费用、设备购置费用、预备费用、其他费用等四大类费用。 　　1.建筑安装工程费用建筑安装工程费用是指直接形成固定资产的工程项目费用。在投资项目中具体表现为生产性工程项目、公共工程项目、服务性工程项目、生活福利设施及厂外工程等项目的费用。建筑安装工程费用按照不同的用途又可分为建筑工程费用和安装工程费用。 　　①建筑工程费用 　　建筑工程费主要是指用于土建工程和矿建工程，包括房屋建筑工程、大型土石方和场地平整工程、特殊构筑物工程等方面的费用。建筑工程主要包括： 　　A．各种房屋、构筑物，列入建筑工程预算内的各种管道(煤气、给水及排水管道等)、输电线和电讯导线的敷设工程。 　　B．设备基础、支柱等建筑工程，各种砌筑工程和金属结构工程。 　　C．为施工而进行的工程地质勘探，原有建筑物和障碍物的拆除、清除和平整土地等。 　　D．地下建筑等工程。 　　②安装工程费用 　　安装工程费主要是指对需安装设备进行安装所发生的各项费用。安装工程主要包括： 　　A．各种需安装设备的装配，与设备相连的梯子、栏杆等装设工程，附属于被安装设备的管道的敷设工程，被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作。 　　B．为测定安装工程质量，对单个设备、系统设备进行单机运转和系统联动无负荷试运转工作。 　　2.设备购置费用 　　设备、工器具和仪器费用是指投资中用于购买设备、工器具及仪器(以下简称设备)部分的费用。这些设备，主要包括公共服务设备、生活和工作服务设备、物业管理设备以及其他设备，如给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、通讯设施、暖气设备、消防、防雷等设备。 　　3.工程建设其他费用其他费用是指不直接使用于工程项目但与工程项目建设有关的、应列入固定资产投资中的有关费用，如可行性研究费、土地征用费、耕地占用税、生产职工培训费、勘察设计费、供电贴费等。工程建设其他费用所包括的内容比较多，主要有：①建筑单位管理费，即经批准单独设置管理机构的建设单位所发生的费用。 　　②土地征用及迁移补偿费。 　　③勘察设计费，即委托设计单位进行项目设计时按规定支付的费用，委托有关咨询机构进行项目可行性研究所支付的费用等。 　　④研究试验费，即为验证项目有关设计数据而进行实验、研究所支付的费用。 　　⑤合同公证及工程质量监理费，即建设单位按规定支付给公证部门的合同公证费和支付给工程监理部门的监理费。 　　⑥办公和生活家具购置费，即为项目投入正常运行而购买的各种家具、用具所支付的费用。 　　⑦室内装修费。 　　⑧其他费用。 　　4.预备费用预备费用亦称不可预见费，是指投资估算时用以处理实际与计划不相符问题而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分 　　①基本预备费主要包括：在进行初步设计、技术设计、施工图设计和施工过程中，和在批准的建设投资范围内所增加的建设费用；因弥补一般自然灾害所造成损失的开支和为预防自然灾害风险而采取必要措施所支付的费用等。 　　②涨价预备费主要用于在项目建设期因投入物价格上涨而需要增加的费用。对投资项目进行分析时，一般根据当地的材料、设备、工资等的价格和标准作为估算的依据，在项目的实施过程中，这些费用也可能发生变化，即投入物的价格可能上涨，为此设置该项费用。 　　(二)无形资产投资 　　根据中国《企业财务通则》的规定，无形资产是指可供企业在生产经营过程中长期使用，而没有具体实物形态的特殊性资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉及其他无形资产。无形资产通常是代表企业所拥有的一种法定权利或优先权，或使企业拥有高于一般水平的获利能力的资产。无形资产具有如下特点：不存在实物形态，可以在较长时间内为其拥有者提供经济效益，与特定企业或企业的有形资产具有不可分离性，有偿取得，未来效益具有不确定性等。 　　1.专利权 　　专利权是经法定程序，由国家授予的，对某产品的造型、配方、结构