租赁合同概述.ppt

转租产生的损失： 出租人 承租人 次承租人 承担责任 承担责任 追究责任 追究责任 第二十八页，共四十五页。 承租人擅自转租，出租人的选择权： 1.出租人通知承租人解除双方的租赁合同 2.也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效 第二十九页，共四十五页。 案例 1995年5月，某市居民陆某租用杨某的街面房两间开个体饭馆，双方约定每月租金400元，水电费按实际用量交付。陆某经营了一段时间，嫌开饭馆太辛苦，于1996年初将房屋转租给了王某，双方约定：王某每月支付陆某租金400元，房屋租金由陆某支付给杨某。随后，王某将房屋重新装修后，经营服装生意。1996年4月，杨某碰巧路过此处，发现饭馆已改成了服装店，便进去询问情况，见店主已不是陆某，经询问现在的店主王某得知，陆某已将房屋租给了王某，王某装修完后刚开业不久。 第三十页，共四十五页。 杨某非常气愤，便马上找到陆某质问其原委。陆某称自己已于1996年初就将房屋转租给了王某。杨某当即表示陆某未经其同意擅自转租，要求解除与陆某的租赁合同，并要求陆某承当违约责任，赔偿损失，同时要求王某将房屋返还给他。陆某称房屋转租后，他仍按月缴纳房租，未损害杨某的利益，不同意解除合同。双方无法达成协议，杨某遂将陆某告上法院。 问题 杨某可否以陆某将房屋转租给王某为由而解除合同并要求王某返还房屋？ 第三十一页，共四十五页。 四、所有权变动不破租赁 “买卖不破租赁” 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 新的所有权人与承租人应继续原租赁合同 第三十二页，共四十五页。 * 第十三章 租赁合同 第一页，共四十五页。 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特征 （一）概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 提供租赁物给对方使用的是出租人 使用租赁物并支付租金的人是承租人 第二页，共四十五页。 （二）特征 1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。 表现为：一是同一物上只能设一个租赁权；二是出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，在同等条件下承租人有优先购买权 第三页，共四十五页。 二、租赁物 1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品 2、应当时独立物而不是附着物。 3、应当是特定物，而不是种类物。 4、应当是有形财产。 第四页，共四十五页。 三、租赁合同的分类 （一）不动产租赁合同和动产租赁合同 （二）一般财产租赁合同和企业租赁经营合同 （三）消费性租赁合同和经营性租赁合同 （四）定期租赁合同和不定期租赁合同 第五页，共四十五页。 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。 第六页，共四十五页。 一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限； 二是推定为不定期租赁。包括三种： 1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。 2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（《合同法》第215条）。 3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（《合同法》第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。 第七页，共四十五页。 案例 甲建筑公司与乙建筑公司达成口头协议，约定乙将其1台吊车出租给甲建筑公司，租赁期限为6个月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4个月时，要求甲建筑公司于5日内返还吊车，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租赁合同未采用书面形式无效为由诉至法院，要求甲建筑公司返还吊车。 问题：甲建筑公司是否因合同未采取书面形式无效而应将吊车返还给乙建筑公司？ 第八页，共四十五页。 四、租赁合同的主要条款 “租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金