养老地产项目PFI融资模式.pdfVIP

- 养老地产项目PFI融资模式研究 【摘 要】养老地产是社会养老的一种重要形式，而融资问题已 成为制约其发展的主要瓶颈。结合养老地产的特点，对比分析了几 种主要融资模式对我国养老地产的适用性，提出适合养老地产发展 的pfi模式，并初步进行了模式构建，对推动我国养老地产的规发 展具有一定的现实意义。 【关键词】养老地产；融资模式；pfi；构建 引言 近年来，我国人口老龄化日趋严重，我国已经进入老龄化社会， 且老龄化速度日益加快。据2010年第六次人口普查，全国60岁及 以上人口为1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口 为1.19亿人，占总人口的8.87%，同2000年第五次全国人口普查 相比分别上升了2.93和1.91个百分点[1]。严峻的老龄化形势既是 挑战又是机遇，老年群体消费份额越来越大，老年产业市场潜力巨 大。2010年老年消费市场占消费市场比例达到9.52%，预计2000～ 2050年，中国老年市场占有率年均增长幅度为0.69%[2]。然而，目 前我国的老年产业整体上还是处在一个“小而散”的状态。 随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和 开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其 在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。市 调查者对老年社区的选择意愿调查结果显示有59%的人选择会考虑 老年社区。面对日益严峻的老龄化形势，政府将“社会养老服务体 - . - 总结资料- - 系”纳入 “十二五”规划，近年来相继出台了《老年人建筑设计规》、 《关于加快发展养老服务业意见的通知》等促进老年产业和社会养 老发展的规和意见;在经济发达地区如、、等区域养老地产项目，也 在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来的探索。 养老地产具有能够提供老年服务的共享性和规模效应。然而，我 国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高 等诸多问题[3]。因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、 投资回收期长、投资回报率低等原因，申请贷款难，企业资金需求 又比较大，众多企业经过考察和测算后，放弃了对养老地产的开发。 在国，目前养老地产主要是企业出资，政府在一些方面给予一定优 惠，但政策体系尚不健全。长期以来，开发商不仅要面对融资市场 狭小、融资渠道单一、融资制度存在严重缺陷的局面，而且要面对 融资产品少、监管缺失、市场价格机制不足等市场空缺；养老地产 与普通住宅项目相比前期投入大、投资回收期长、投资回报率较低， 更阻挡了资本的注入，也使得银行对养老地产项目贷款显得更加慎 重。在，中标的养老社会组织一般会赢得政府20%～30%的启动资 金，但项目启动人力成本、前期投入等过高，许多机构依旧无力支 付。养老地产融资问题已经成为社会资金进入养老地产的一大障 碍，亟待解决。 1 养老地产融资模式研究现状 1.1 对养老地产的理解 目前，养老地产在全国还处于起步探索阶段，对于养老地产的理 - . - 总结资料- - 解比较混乱。本文进行养老地产项目融资模式创新探索基于对养老 地产的合理理解。 养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念，包括：老年住宅、 老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老 年人居住和使用的部分。经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住 宅的三个基本容[4]。在本文中，养老地产专指老年社区和老年公共 建筑比较完善的中高端老年公寓。而养老地产作为中高端老年住宅 项目，不仅考虑住宅适老化设计等居住建筑问题，还设立老年医院、 老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、 教育、文娱等方面的公共建筑，成为推动“老有所养、老有所医、 老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”的现实手段。发展和 规养老地产使之真正成