第5章 房地产评估.pptVIP

5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4.4成本途径评估房地产举例 [例5-10]待估地块为征用农地,面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米,土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年,第一年投资占总投资的3/4,第二年投资占总投资的1/4；银行贷款年利率为8%,土地开发投资的平均利润率为10%,土地增值收益率为20%。 要求计算待估土地开发后的评估价值。 (1)计算土地取得费 土地取得费=500×230=115000(元) (2)计算土地开发费 土地开发费=500×246=123000(元) (3)计算投资利息 土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段均匀投入,则： 土地取得费利息=115000×[(1+8%)2－1]=19136(元) 5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 土地开发费利息=123000×3/4×[(1+8%)1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)0.5-1]=11289+1206=12495(元) 利息合计为：19136+12495=31631(元) (4)计算开发利润 开发利润=(115000+123000)×10%=23800(元) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(115000+123000+31631+23800)×20%=58686(元) (6)计算土地评估价值 土地评估价值=115000+123000+31631+23800+58686=352117(元) 土地单价=352117÷500=704(元) 5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米日, 管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0,2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。 该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 (1)年总收益2× 365×1000×5=3650000(元) (2)年总费用=3650000×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3650000×17.5％=1009250(元) (3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元) (4)房地产总价=2640750/7%×[1-1/（1+7%）50-2]元) (5)测算建筑费及专业费：3500×(1+10％)× 5000元)? (6)利息：地价×[(1+6％)2-1][(1+6％)-1]=0.1236地价+1155000 (7)开发商利润=(地价×20％=0.2地价+3850000 (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000地价=9069016(元) 5.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4.1剩余法的基本思路及运用范围 剩余法又称假设开发法或倒算法,它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用、利息、利润、税金、租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法。 剩余法的基本思路是,开发商欲投资开发一宗土地,由于存在竞争,其投资目的是希望获取社会正常利润。 运用范围：待开发的土地、对原有旧建筑物拆迁重新进行开发 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.4.2 剩余法的数学表达式及估价步骤 1)剩余法的数学表达式 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 式中：楼价为土地建设后的房地混合价,包括售楼价或租楼价 建筑费为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用 专业费用为开发建设待估土地所需要的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用 利息是指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费用 利润为开发商全部投资的正常投资利润 税费包括两部分内容,一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。 2)剩余法的估价步骤 (1)调查待估土地的基本情况 (2)选择最佳的开发利用方