房地产课件 第1章 绪论.pptVIP

* 房地产开发与经营 主讲人：游珍 副教授 联系方式：630056（短号) 长号）youzhen2004＠163.com 教材：房地产开发与经营（第三版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 房地产开发与经营概念及特点 房地产开发与经营形式和内容 房地产开发与经营学科建设 第一章 绪论 §1.1 房地产开发与经营及其特点 狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 房地产开发 的概念 1.1.1 房地产开发与经营基本含义 广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发。 三通一平：水通、电通、路通，土地平整 五通一平：水通、电通、路通、通讯通、气通， 平整土地 七通一平：供水通、排水通、电通、通讯通、路通、 气通、热力通，场地平整 六通一平：供水通、排水通、电通、通讯通、路通、 气通，场地平整 房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 房地产经营 狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。 广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动； 1.1.2 房地产开发与经营的特点 房地产开发与经营难度较大 房地产开发与经营风险较大 房地产开发与经营政策性强 /special/gz_eeds/#p=8AQHN8BI0HKF0087 §1.2 房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式和内容 按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发； 按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发； 按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。 二、房地产经营的形式和内容 按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营； 地产经营 房产经营 按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等； 专项经营 综合经营 集团经营 跨国经营 按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 房地产开发经营 房地产流通经营 房地产消费及使用经营 三、房地产开发与经营的程序与内容 租售阶段 前期工作 项目定位 程序 内容 投资机会选择 建设阶段 物业管理 §1.3 房地产开发与经营学科的建设 一、房地产开发与经营学科的形成和发展 房地产开发与经营是一门应用科学，是应用现代经营管理原理讨论房地产行业运动规律，并探讨以较小代价取得较好房地产开发效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。 1、经营管理学科—— 20世纪美国 ——综合学科、边缘学科 2、传统劳动密集型行业——智力密集型行业 3、可持续发展观念——绿色房地产 4、全球化房地产 国外房地产开发模式比较 香港模式 ：“一条龙”式垄断游戏 香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。 香港模式特点 1、地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。 2、项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。 3、获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其它行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 4、融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开