房地产课件 第8章 房地产融资.pptVIP

房地产行业是在波动中前进，企业在赌博中发展，融资是一个永恒的主题。特别对开发商来讲，买了、建了，卖了，再拿地，融资或者说是长期的主题，实际上也暗示了一个问题，资金链的问题是房地产企业的生命线，与资本市场的互动，选择正确的融资方式，懂得资本市场的规律，投其所好，抓住资本市场的窗口，这些又成为房地产行业致胜的最主要的因素之一 一、房地产融资的概念 从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。 从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 二、房地产融资的分类 三、房地产融资的特点 一、银行贷款融资 概念 是指贷款人（银行）向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。 融资的基本条件 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件： (1) 房地产企业应满足的融资条件 (2) 房地产开发项目应满足的条件 二、房地产信托融资（Real Estate Investment Trusts, REITS) 概念 房地产信托的运营模式 三、股票融资 四、房地产债券融资 房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 我国房地产融资中的主要风险 * 房地产融资的风险管理 房地产融资的成本管理 房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源 房地产融资概论 第八章 房地产融资 第一节 房地产融资概论 从融资主体看 从融资渠道看 其他分类方式 - 房地产企业融资 - 房地产项目融资 - 借贷性融资和投资性融资 货币性融资和实物性融资 …… - 直接融资 - 间接融资 融资规模大 1 偿还期较长 2 资金缺乏流动性 3 高风险高收益 4 第二节 房地产融资的资金来源 房地产融资的资金来源 房地产企业的一般性资金来源 房地产企业区别一般企业的资金来源 企业自有资金 政府财政资金 银行贷款 股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式 其他资金来源 房地产抵押贷款 售后回租 预售资金 其他筹资方式 图1 2002-2011年广东省房地产开发资金来源情况 第三节 房地产融资的主要方式 从资金信托的角度 房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 从财产信托的角度 房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托 类型 ④ 信托受益 ③ 偿还贷款 委托人 信托公司 开发商 ① 信托资金 ② 信托贷款 担保人 提供 担保 贷款型信托 股权投资型信托 委托人 信托公司 开发商之股东 ① 信托资金 ④ 信托受益 ②房地产股份 ③ 买卖 担保人 ① 提供担保 委托人 信托公司 开发商之股东 ① 信托资金 ④ 信托受益 ② 已购股权 ③ 回购股权 担保人 提供担保 股权证券化型信托 股票分类 按股票所代表的股东权利 按票面是否记载金额 按是否记载股东姓名 记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。 上市方式 首次公开募股 IPO（Initial Public Offerings） 是指企业透过证券交易所首次公开向投资者发行股票，以期募集用于企业发展资金的过程。 买壳上市 买壳上市又称“后门上市”或“逆向收购”，是指非上市公司购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位，然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。 选择买壳上市的方式的优势在于：避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以通过买壳实现上市融资。 目前我国房地产