房地产课件 第12章.pptVIP

* 物业管理的含义 物业管理的内容和程序 不同类型房地产的物业管理 物业管理标准与管理常见问题 第十二章 物业管理 第一节 物业管理概述 一、物业与物业管理的基本概念 物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。 物业的特征： 固定性 耐久性 多样性 物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的特征 市场化 企业化 社会化 专业化 物业管理的目的 营造竞争有序的物业管理市场环境 和运行机制，不断提高物业 管理水平。 开展全方位、多层次、高效率、 高质量的管理服务工作。 建立良好的社区环境。 物业管理目的 二、物业管理的产生和发展 起源 物业管理 在我国的 产生及其发展 物业管理在 我国的现状 前景 1. 起源 我国城镇人均住房面积： （1）建国初期，4.5-4.6平方米； （2）1965年，7.8平方米（温饱阶段的住房要求） （3）1978年，3.8-3.9平方米（文革期间基本没有盖房子，但人口增长了） （4）79-82年，房地产业的增长速率是建国以来最快的（基数低） 房地产的综合开发 物业管理诞生 2. 物业管理的发展历程 （1）改革开放后的深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司（1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立 、1986年广州五羊村就成立了专业物业管理公司——广州东华物业管理公司 ） （2）80年代中期，“南风北伐” （3）90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式 （4）92年召开第二次会议，决定推行物业管理 （5）94年4月，原建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出了住宅小区推行社会化、专业化的管理模式，物业管理公司统一实施专业化管理 （6）94年6月，人大通过了《城市房地产管理法》 （7）2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，于2003年9月1日实行 （8）2007年3月16日，全国人大颁布《物权法》，于2007年10月1日实行 （9）2007年8月26日，国务院发布《国务院关于修改物业管理条例的决定》，于2007年10月1日实行。 现状 截至2008年末，物业管理已经具有相当规模。1）全国共有物业服务企业58406家，其中广东最多有8507家，北京有3314家，从业人员300余万； 2）物业管理市场越来越大，管理面积达到数百亿平方米，覆盖率超过50%，行业的年业务收入达到2076.7亿元，比2004年增长204.5%； 3）行业竞争日益激烈，行业平均利润率约为5%。 三、 物业管理的基本类型 以生活资料为主的公共服务与管理 房产与地产的产权、产籍管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环境、卫生与绿地管理 交通协助管理 公众代办性质的服务 与主业相关的针对性配套服务与管理 商业网点的设立 托儿所、幼儿园与中小学的设立 医疗保健网点的设立 娱乐、健身设施与社会福利场所的设立 日常生活服务的设立 物业中介机构的设立 第二节 物业管理的内容和程序 一、物业管理的委托与招投标 物业管理的委托 物业管理委托方 房地产开发企业 业主委员会 物业管理的招投标 物业管理的招标 物业管理的投标 物业管理招投标的程序 二、 物业服务合同 物业服务合同的性质 一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而业主要支付相应的物业服务费用。 物业服务合同的特征 物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的１５种有名合同中。 物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。 物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。 物业服务合同是有偿合同。 物业服务合同的主要内容 物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利和义务 专项维修基金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 物业服务合同的变更与废除 物业服务合同在实际履行过程中如果主客观情况或条件发生变化，经由合同的双方当事人在协商一致的情况下，可以对原合同内容进行变更。 物业服务合同在合同的有效期内，遇到：（１）约定解除合同的条件成立；（２）双方当事人协商一致解除；（３）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（４）合同期限届至；（５）其他原因等情况，合同关系解