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PAGE PAGE 9 房地产开发与经营复习重点 第一章 绪论 一、房地产开发的概念（狭义）：房地产开发主要是指在依据国家法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建设、施工等开发活动。 二、房地产开发与经营的特点： (一)房地产开发与经营的难度较大； (二)房地产开发与经营的风险较大； (三)房地产开发与经营的政策性强。 三、房地产开发的形式与内容： (一)按开发的时间不同，可以分为初次开发与再次开发； (二)按开发的规模不同，可以分为单项开发和综合开发等； (三)按开发的内容不同，可以分为内涵式开发和外延式开发。 四、房地产经营的形式与内容 （一）按经营对象的相对差异化分，可以分为地产经营和房产经营； （二）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 （三）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营； △狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 △在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权，而不是所有权，地产经营方式不能采用买卖的方式。 △土地出让的实质是土地所有权和使用权的分离。属于一级土地市场，是国家垄断型市场。土地出让采用的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。 △第二级土地经营的主要内容是转让、出租、抵押，在土地市场结构中属于二级市场，是垄断竞争型市场。 转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。 土地抵押是土地使用者（抵押人）将其土地使用权向资金持有人（抵押权人）抵押以取得贷款的行为。 第二章 经营理论和策略 △收益（利润）最大理论、价格确定理论（完全竞争型市场、垄断竞争型市场、寡头竞争型市场、纯粹垄断性市场） 一、消费者市场购买行为理论 消费者市场概念：是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 (一)消费者购买动机：本能动机和心理动机 (二)购买决策的过程：产生需求——收集信息——分析比较——购买阶段——进行评判 (三)消费者购买行为分析：主要是解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。 二、房地产市场开发策略 （一)开发由本地化向跨区域发展； (二)开发从品质向品牌跨越； (三)纯住宅开发向商用物业拓展； (四)诚信开发争雄楼市； (五)开发健康住宅风生水起。 △房地产价格策略：房地产产品的生命周期和市场周期，分为进入期（高价策略/低价策略）、成长期（调整）、成熟期（维持）、衰退期（降价），不同时期采用不同的价格策略。 第三章 房地产企业 一、房地产企业的概念：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 二、房地产企业的特征： （一）房地产具备企业的一般性质(△盈利性、企业是在市场竞争环境下，通过有效整合和利用各种资源，实现自身价值最大化的组织)； （二）房地产产品的地域性、空间的固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性； （三）土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性； （四）房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 三、房地产企业的类型 （一）按照企业的功能分类 1.房地产开发企业：是依法设立，以营利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。 （1）专门从事土地和城市基础设施建设开发的企业； （2）专门从事地上建筑和构筑物建设的房地产企业； （3）房地产综合开发经营企业 2.房地产中介服务企业： （1）房地产咨询服务企业； （2）房地产估价服务企业； （3）房地产经纪服务企业。 3.物业管理企业：属于服务性企业 （二）按照企业所有制分类： 1.城镇集体所有制房地产企业； 2.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司； 3.合伙制房地产企业； 4.中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业。 第四章 房地产项目及项目定位 一、土地储备和一级开发项目概述 （一）土地储备和一级开发项目的含义：土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府通过依法收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发二产生的房地产项目即为土地储备项目。 （二）土地储备和一级开发项目的类别及含义 1.按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目 2.按照土