房地产企业成本核算与扣除实务.pptVIP

* * * * * * * * 1.尽量减少预提费用 房地产开发公司在进行开发建设时，合理安排公共配套设施的工程节点，保证开发产品完工之时，基础设施和配套设施也同时完工。这样，尽量减少预提费用的扣除问题，使会计成本和计税成本最大程度地保持一致。 2.操作要点： 在工程建设实践中，应该合理安排或调整公共配套设施的开工时间。 预提费用的策划 第三十一页，共四十二页。 1.政策分析 《营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。 设备由甲供还是乙供的策划 第三十二页，共四十二页。 2.实践操作 整个工程如果包含所安装的设备价值，营业税负担就很重。对于工程项目而言，有一些须安装的设备具有较强的独立性，与整个施工工程是一种松散型关联关系。如所建房屋需要安装的电梯、冷却塔、供暖设施、中央空调等，这些设施一般由生产或销售的厂家销售并负责安装。在签订建筑施工合同时，可以将这些设施的价款包含在合同总金额中，也可以不包含。 设备由甲供还是乙供的策划 第三十三页，共四十二页。 方案选优 □ 方案一：设备乙购。即：设备由建筑公司(乙方)采购，并向房地产企业(甲方)结算价款，设备价款包含在双方签订的建筑施工合同中。 □ 方案二：设备甲购。即：设备由房地产企业（甲方）采购，并由生产或销售厂家负责安装。 [分析与提高]：如何决策？ 设备由甲供还是乙供的策划 第三十四页，共四十二页。 4答疑解惑 常见疑难问题 第三十五页，共四十二页。 《企业会计准则》对此没有规定。 □ 模式一：将“甲供材料”视为房地产企业（建设单位）拨付工程款。 □ 模式二：将“甲供材料”视为房地产企业（建设单位）在建工程直接领用。 [分析与提高]：何种处理更合适？ 1.“甲供材料”的成本如何核算？ 第三十六页，共四十二页。 案例分析： 甲方（建设单位）自行购买2000万元材料，乙方（施工单位）提供建筑业劳务3000万元（含营业税）。甲方与乙方分别如何做账？ 1.“甲供材料”的成本如何核算？ 第三十七页，共四十二页。 （1）由建设单位或总包单位提供。边远地区或工期较长的大型项目，施工所需的临时设施一般由建设单位提供，或由建筑企业作为承包工程进行建设，建成后产权归建设单位所有，而建造费用直接由建设单位支付，并分摊计入建设成本。 （2）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临时设施包干费，负责搭建施工所需的临时设施。 临时设施一般按照工程项目的工期进行摊销。 2.临时设施的如何进行核算？ 第三十八页，共四十二页。 如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为“开发成本——配套设施”核算；如果是临时建筑，作为固定资产核算，以后售楼处拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。 售楼处（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均计入建造成本。 3.售楼处（接待处）成本如何核算？ 第三十九页，共四十二页。 1、会计成本与计税成本 是否需要税前扣除，主要与收入配比。 会计核算较全面、细致。 权责发生制的广泛运用——新税法 2、精装修的成本如何核算？作为什么项目？ 3、尽量减少损失的确认。 成本核算与扣除的总结 第四十页，共四十二页。 点燃智慧启迪思维 第四十一页，共四十二页。 内容总结 蔡博士房地产精典讲座系列。中国第一位税务会计与税务筹划博士，中国社会科学院博士后。企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。计税成本=购买价款+契税+相关交易费用。计税成本=市场公允价值+相关税费+（-）补价。即：设备由房地产企业（甲方）采购，并由生产或销售厂家负责安装。权责发生制的广泛运用——新税法。点燃智慧启迪思维 第四十二页，共四十二页。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 蔡博士房地产精典讲座系列 成本策略 成本核算与税前扣除操作实务 第一页，共四十二页。 著名财税专家，中央财经大学税务学院税收