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等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款 等额本金贷款 计息方式 简单利率计息 复合利率计息 每期还款本息 等额 不等额（前期重，后期轻） 每期还款本金 前期轻，后期重 等额 每期还款利息 前期重，后期轻 前期重，后期轻 利息飙升速度 加速度 匀速度 国内流行度 主流 弱流 国际流行度 主流 弱弱流 操作灵活程度 强 弱 计算难度 高难 较难 评价 可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。 选它没错，但可能不会是最好 第三十页，共四十五页。 结论 两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。 第三十一页，共四十五页。 （三）组合还款法 首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额） 一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。 第三十二页，共四十五页。 个人理财 第一页，共四十五页。 第七章 房地产规划 房地产规划的基本知识 1 房地产规划 2 个人住房消费贷款 3 个人支付能力评估 4 第二页，共四十五页。 第一节 房地产规划的基本知识 房地产的基本含义 房地产投资的概念 房地产投资的方式 房地产投资的优缺点 第三页，共四十五页。 一、房地产的基本含义 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。 房地产 房屋建筑物 财产权利 土地 第四页，共四十五页。 房地产的类型 1.按照性质分类 商品房 经济适用房 房改房 安居房 解围房 2.按照取得的时间分类 期房 现房 3.按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库……） 第五页，共四十五页。 二、房地产投资的概念 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。 第六页，共四十五页。 三、房产投资的方式 房地产证券 房地产投资券 买卖楼花 以租养贷 以租代购 直接购房 房地产投资 第七页，共四十五页。 四、房产投资的优缺点 优点 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 房产具有不断升值的潜力 缺点 流动性相对较差 投资金额比较大 风险较高（政策风险、道德风险……） 第八页，共四十五页。 五、房地产价格及影响因素 政府规费 勘查及 前期费用 开发商利润 交易税费 土地成本 银行利息 建筑成本 影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。 房地产价格的构成 第九页，共四十五页。 第二节 房地产规划 房产规划的概念 为什么要进行房产规划 房产规划流程 购房与租房决策 购房规划 第十页，共四十五页。 一、房地产规划的概念 包括居住规划和房产投资 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入 第十一页，共四十五页。 二、为什么要进行房产规划 如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念