房地产信托融资渠道研究.pptVIP

房地产信托融资方式（交易结构） 其他财产收益权投资 如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。 REITs 以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。 第十五页，共四十页。 信托融资三大步骤 设计“资产包” 在明确信托融资筹集的资金用途下，“资产包”设计直接关系到信托融资的成败。“资产包”质量好坏是信托公司、银行考察的重点，也是信托产品投资者决定是否购买的重点，“资产包”质量好坏也将直接关系到信托融资成本的高低。 选择合作银行 信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位。首先，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。其次，合作银行能帮企业发行信托融资出谋划策，企业可请合作银行先按其风险管理程序预评估一遍。 信托交易结构 信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、手续费、抵押质押等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。 第十六页，共四十页。 房地产信托融资方案设计要素（非绝对） 信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合； 信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/ 直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金； 信托投资规模：5000万—20亿； 信托期限：2年（含）以下； 信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成； 信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等； 信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。 第十七页，共四十页。 信托方案的一般操作流程 开发商与信托公司初步接洽，沟通融资需求； 开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案； 信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施； 信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品； 信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入拟投资的项目； 信托公司派驻相关管理人员，对项目进行日常管理，定期披露项目进展； 信托期限届满，融资主体还本付息或股权回购主体完成股权回购事宜，信托清算完成，信托终止。 第十八页，共四十页。 信托贷款融资案例 信托计划名称：百瑞宝盈二号贷款资金信托计划 发行机构：百瑞信托投资有限责任公司 发行规模：5000-8000万元 推出时间：2006年03月30日 信托方式：贷款 预期年收益率：4.3%/4.6% 投资领域：基础设施 发 行 地：郑州 信托期限：2/3年 资金运用方式： 将信托资金贷款给郑州市自来水总公司，由郑州市自来水总公司运用于郑州市一户一表改造项目。 第十九页，共四十页。 信托贷款融资案例 　　一、信托计划概述 　　1、计划目的：受托人于信托计划成立后，按照信托文件规定，发挥百瑞信托金融投资的专业优势，对本信托计划资金进行专业化的管理、运用和处分，为加入本计划的信托受益人获取相应收益。 　　2、计划名称：百瑞宝盈二号贷款资金信托计划（郑州市自来水一户一表改造项目） 　　3、计划规模：信托合同份数不超过200份，募集资金不低于人民币5000万元，不超过8000万元。 　　4、计划期限：本次信托计划期限为2年期、3年期。 　　5、资金要求：单笔资金信托合同金额不低于10万元人民币，超过部分以1万元人民币的整数倍增加。 　　6、预期年收益率：2年期4.3％、3年期4.6％。(推介期3月30日－4月30日　资金优先　时间优先） 　　7、信托资金运用方式：我公司将信托资金贷款给郑州市自来水总公司，由郑州市自来水总公司运用于郑州市一户一表改造项目。 　　8、投资保障： 　　（1）由郑州市建设投资总公司提供连带责任保证； 　　（2）信托资金托管。本计划由发行银行为本信托财产托管人，对计划财产进行托管，依法行使保管、监督、清算、核算等计划财产托管职能； 　　（3）提前还款的约定。本计划二年期贷款运行满21个月和三年期贷款运行满33个月后，借款人可提前偿还本计划贷款。 　　9、信托收益分配和信托财产清退：信托收益自计划成立之日起每半年分配一次，信托本金于信托终止日支付。 　　在信托贷款有效期内，如果中国人民银行上调贷款基准利率，则受益人享有因利率上浮所产生收益部分的100%，在对应期限计划财产到