《土地评价学》第6章农用地估价.ppt

* * * * /view/21d369d90242a8956aece41a.html 收益还原法公式的推导过程 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1.3 农用地估价的基本方法 （4）其他方法 剩余法 P=A-B-C=总价值-成本-利润 基准地价修正法 置换成本法 土地补偿费法 P=土地补偿费 * 视频案例： 2018年农村征收土地，收购农村土地标准价格是多少一亩？? /x/page/s0534g9mtzv.html 2 农用地基准地价评估 2.1 基准地价测算的前期准备工作 * 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 均质地域：指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 特点： 1、是通过评估并经政府或其授权部门批准和定期公布的地价 2、是对应于规定用途的每一土地级别或均质区片的平均地价 3、是符合土地利用规划要求的土地使用权价格 2.1 基准地价测算的前期准备工作 * 基准地价测算的前期准备工作包括： （1）基准地价评估方法的选择 1、样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出资料和市场交易资料，评估和确定基准地价 ； 2、定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料 ，建立地价测算模型，评估并确定基准地价； 3、基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价 。 （2）土地还原率的确定 租价比方法、投资风险与投资收益率综合排序插入法、安全利率加风险调整值法（同前述）。 （3）资料调查收集 2.2 基准地价的测算 * （1）样点平均法基准地价的测算 1）样点资料的调查与整理 2）样点地价的测算 3）级别基准地价的计算 以土地级别为单位，按不同用途采用简单算术平均法、面积加权平均法或中位数法等计算各级别的基准地价。 2.2 基准地价的测算 * （2）定级指数模型法基准地价的测算 是在农用地定级的基础上，根据定级单元指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级单元指数与定级单元地价的关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。 * 2.2 基准地价的测算 （3）基准地块法基准地价的测算 1）原理 采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。 * 2）步骤 1、调查和收集资料 2、划分均质区域 ①根据评价区的具体条件，确定影响农用地地价的主导自然因素、社会经济因素及特殊因素； ②采用特尔斐法、层次分析法等确定各影响因素的权重； ③按照同一单元内用地类型和耕作制度具有相对一致性及同一单元内的土地质量具有相对一致性的原则，划分均值地域单元； ④确定各单元各影响因素的分值； 2.2 基准地价的测算 （3）基准地块法基准地价的测算 * ⑤计算各单元影响因素的综合分值； ⑥依据单元影响因素的综合分值，采用总分频率曲线法等方法划分均质区域。 2.2 基准地价的测算 （3）基准地块法基准地价的测算 * 3、选定基准地块 要求：a、所选的地块在区位条件、自然条件、耕作制度、产出水平及面积、形状等方面在所在的均质地域内属于中等状况；b、均质地域内每类农用地基准地块的数量一般不少于3块。 4、评估基准地块的价格 5、计算和确定均质地域的基准地价。依据基准地块的价格，采用简单算术平均法或面积加权平均法求取各均质地域的平均价格即为基准地价。 2.2 基准地价的测算 （3）基准地块法基准地价的测算 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 * 基准地价的确定 对经过上述方法测算得出的基准地价，采用简单平均、加权平均、中位数或者众数法，得到各级别基准地价的最后结果。 基准地价修正体系的意义 以基准地价为基础，根据该修正体系，可评估出单宗土地的价格。 土地质量定级 评估每个级别的基准地价 评估宗地地价 修正因素 * 1、建立基准地价修正因素因子体系并确定其权重 是对评价区域农用地的宗地地价影响大或较大的自然、社会经济及区位条件等方面的因素因子。 选择因素因子时遵循主导因素原则、差异性原则、相对稳定性原则及资料可得性原则。 自然