房地产行业板块2021年年报总结之资产负债表.docxVIP

板块归母权益首度下降，有息负债规模收缩 21 年板块资产中货币比重下降，各梯队负债结构差异较大 21 年板块资产中货币比重下降，负债中长期有息负债比重下降：21 年板块资产中货币比重下降了 2pct 至 9%，其他部分相对平稳，存货依然占资产一半以上，其他应收款比重小幅上升至 10%。板块负债中长期有息负债比重下降 2pct 至 21%，有息负债整体占负债约 30%，预收款及应付款比重略有上升，预收款占负债比重约 32%，是负债的主要构成。 图 1：板块资产构成 图 2：板块负债构成 iFind、产业金融研究院 21 年各梯队资产中货币比重均有下降，第二梯队降幅达 3pct：各梯队资产构成基本相同，21 年各梯队资产中货币比重均有下降，其中第二梯队降幅达 3pct，此外各梯队其他应收款及长期股权投资比重分别有所提升。 图 3：板块各梯队资产构成 iFind、产业金融研究院 第一梯队负债以预收款为主，而第二三梯队以有息负债为主，21 年第二梯队短期有息负债比重明显提升：与资产构成不同，第一梯队负债结构与第二、第三梯队有较大差异。第一梯队负债以预收款为主，比重维持在 36%左右，其次为有息负债，比重不到 30%，而第二及第三梯队负债均以有息负债为主，21 年占比分别为 38%/40%，其中第二梯队短期有息负债比重明显提升，比重达 18%。 图 4：板块各梯队负债构成 iFind、产业金融研究院 资产端：第二、三梯队总资产首度出现下降 总资产增速逐年放缓，21 年第二及第三梯队总资产首度出现下降：17 年至今板块资产增速逐年放缓，21 年增速不到 5%，其中第二及第三梯队增速转负，总资产首度下降。 图 5：板块总资产及 yoy iFind、产业金融研究院 21 年板块货币资金首度出现下降，其中第二梯队降幅超 30%：21 年板块货币资金首度出现下降，且降幅超 10%，各梯队均有下滑，其中第二梯队降幅超 30%，第一梯队降幅相对较小，约 6%。 图 6：板块货币及 yoy iFind、产业金融研究院 21 年板块存货增速降至仅 1.8%，第二梯队存货及周转率均有下降：板块存货增速同样逐年下滑，21 年仅上升 1.8%，其中第二梯队存货水平与货币资金一样首度出现下降，尽管如此，存货周转率不升反降，而第一及第三梯队周转率明显提升。 图 7：板块存货、yoy 及存货周转率 iFind、产业金融研究院 近 2 年板块其他应收款增速持续扩大，21 年主要受第一梯队拉动：近 2 年板块其他应收款增速持续扩大，21 年同比升 11.3%，主要受第一梯队拉动。其他应收款主要由关联方及合作方往来款、土地保证金等构成，其他应收款增加可能与合作项目增多有关。 图 8：板块其他应收款及 yoy iFind、产业金融研究院 负债端：板块有息负债规模首度出现收缩，但仅第一梯队三道红线全部达标 总负债增速同样逐年放缓，21 年第二及第三梯队总负债仍有微升，与资产增速转负不同：与资产表现相似，2017 年至今板块负债增速同样逐年放缓，21 年不到 5%，各梯队升幅均有回落，值得注意的是，与资产增速转负不同，第二及第三梯队负债仍有微升。 图 9：板块总负债及 yoy iFind、产业金融研究院 21 年板块有息负债规模首度出现收缩，仅第一梯队规模微升：21 年板块有息负债增速转负，为 17 年至今首度出现下降，各梯队仅第一梯队有息负债微升 2%，第二及第三梯队有息负债规模均有收缩。 图 10：板块有息负债及 yoy iFind、产业金融研究院 21 年第二梯队短期有息负债比重跳升，货币/短期有息仅第一梯队超过 1X：从有息负债结构来看，21 年第二梯队短期与长期的比例跳升至 0.92，短期有息负债比重大幅增加，货币覆盖短期有息负债比例降至仅 0.5，而第一及第三梯队短期与长期的比例分别为 0.31/0.50，相比 20 年末均有下降，货币覆盖短期有息负债比例分别为 1.97/0.98，21 年末仅第一梯队货币能覆盖全部短期有息负债。 21 年末第二梯队净负债率跳升至 147%，第一及第三梯队连降第 4 年至 51%/82%： 21 年末板块净负债率由 20 年末的 73.1%小幅上升至 75.8%，主要受第二梯队表现影响，尽管有息负债绝对量有所下降，21 年末第二梯队净负债率由 111.5%跳升至 147.1%， 连降两年后创历史新高。第一及第三梯队 21 年末净负债率分别为 51.1%/81.8%，均连续下降第 4 年。考虑其他权益工具后的净负债率表现基本一致。 图 11：板块整体及各梯队短期有息负债/长期有息负债 图 12：板块整体及各梯队货币/短期有息负债 图 13：板块整体及各梯队净负债率 图 14：板块整体及各梯队净负债率 2 *净负债