新乡华兰大道劳动市场分析.pptVIP

* 新乡华兰大道劳动路（大型机床厂北院） 地块分析及 前期定位、规划设计建议 第一页，共三十页。 第一部分：城市 市场 地块 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%，总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年提高1.8个百分点。 第二页，共三十页。 市场现状： 依据{新乡市城市总体规划（2008-2020）}，新乡市对房地产发展制定了“东移南扩”的发展方针。城市规划主体方向是东部和南部，相应的软硬件设施逐步完善。使此区域的房地产开发具备明显优势。东区随着政府的东迁，教育等优质资源的完善，竞争优势尤为明显。 新乡房地产市场，目前处于发展的成熟期，供应大于需求，随着知名开发商纷纷进驻，尤其是国内一线开发商的进驻，给本地开发商，尤其是新锐开发商，造成了巨大的压力，市场竞争异常激烈。 依照中央政策，新乡加快了老城及城中村改造步伐， 第三页，共三十页。 版块描述： 东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强势配套，特点显著，随着生活配套的完善，投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心，板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。本地块房地产开发规模较大，知名企业，高档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善住房条件需求居多。由于此区域占据较多公共资源，房地产企业借势开发综合性商业、酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤为突出，中等区域产品品质也可提升项目的产品价位。 第四页，共三十页。 数据分析1：新乡2013年1月份—10月份房地产市场投放，销售面积 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10月 单位 市场投放 12.62 9.11 13.62 32.47 68.45 47.05 37.16 12.01 44.6 31.1 万平方米 销售面积 38.99 21.7 29.09 28.87 37.28 44.44 43.29 28.26 37.6 30.9 万平方米 1-10月份合计投放量308.23，销售合计338.59. 小结：新乡房地产2012年全年投放量379.49万平方米，销售293.2万平方米。2013年1-4月份年主要是消化上年的存量，6-10月份以后市场投放和销售平均值基本持平。可见目前房地产市场供需趋于饱和，供给略大于需求。每月的去化量较为平均。这也与多数房地产项目销售策略有关，尽量符合市场需求，阶段性向市场推出可售房源，保持项目的市场关注度及热度，在激烈的竞争中保持一定优势。 第五页，共三十页。 数据分析2：2013年1-10月份销售价格（不含经济适用房、团购房、高档住宅） 1-10月份销售均价3851元/平方米 小结：有此表可以看出，2013年新乡房地产销售价格趋于上涨趋势。之前，新乡房价在河南省内各地级市处于下游，为价格上涨提供了一定的空间。居民可支配收入的增加，为价格上涨提供了必要的条件。目前新乡市场供需已趋于饱和。随着老城改造的步伐加快，市场投放量将持续增加，会造成供需失衡，加上未来房地产新政策等不确定因素的威胁，未来新乡房地产价格大涨空间有限，预计将在4000元/平方米左右徘徊。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 价格 3705 3711 3718 3694 3710 3826 3892 3864 4128 4185 元/平方米