商业综合体物业工程管理.pptxVIP

商业管理系统培训;商业工程管理管理特点;工程管理阶段;工程前期管理--- 前期介入;一、前期介入——设计阶段1;1、外广场地砖尺寸和规格在确保广场整体效果同时兼顾是否轻易清洁、是否能够承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否能够承受。外广场需设地沟或排水井，防止清洁地面和下雨积水； 2、化粪池、隔油池井盖应避开商铺外开门，防止夏季产生异味影响商户经营； 3、屋顶和伸缩缝防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面； 4、 步行街与主力店??道应加非镂空式透明防盗卷帘，预防非正常营业时间用户进入步行街，以及因营业时间不一样造成能耗损失；;1、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，防止后期业态调整为餐饮时房产条件限制。 2、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。防止夏季阳光辐射造成空调能耗加大， 同时应有部分开启扇为换季时提供新风 3、 机房铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，造成后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，所以在设计阶段确定机房铺装标准是确保设备后期正常使用寿命关键； 4、 因为广场中庭出现，后期很多车展活动就显得必不可少，所以在设计时对广场出入口宽度和高度就应给予考虑车辆进出；;一、前期介入——设计阶段4;1、因为招商动态性和工期快速，步行街商铺间隔墙应该采取水泥板或其它板材，尽可能不采取陶粒墙； 2、在南方地下水位较高地域变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，能够有效降低电缆被浸泡可能； 3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周围要高于楼板20cm，防止后期防水处理不好造成漏水。;;1、预留好ATM机线路。BA系统要做外环境和广告灯控制。 2、因为城市综合体规模较大，监控摄像头线路较长，设计时要考虑线路损耗和干扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。 3、广播系统在设计时应考虑室内广播切换到室外，能够经过广播把室内活动现场内容展示给经过用户，吸引他们进入广场。 ;1、考虑不一样业态营业时间不一样，设置大小不等机组。降低运行费用。 2、盘管风机回风要用回风箱，同时新风应加到回风箱中，防止停顿送新风时出现部分送风进入新风管道。 3、卫生间、垃圾房新风和排风是在设计阶段轻易疏漏一项内容，而没有新风和排风直接影响广场品质和服务，所以在设计阶段一定明确这项内容。 ;1、排水管尽可能直排户外，降低经过排污泵排放，既降低堵塞又节约能源。 2、污水井盖采取钢板制作，不能采取过重混凝土井盖，过重井盖无法满足天天巡检需求。 3、每个商铺应设置给水点和排水点，部分商铺预留燃气点方便适应业态调整。 4、 污水泵必须是绞刀泵。;1. 每个回路预留20％－40％报警点位，预防点位过满引发线路不稳和商铺业态调整增加报警点。 2. 步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头造成管径改变。 3. 消防水系统阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准上限，因为这些配件非主要材料在设计时很轻易被忽略，而实际使用当中这些配件却起到关键作用。 ;1、扶梯和自动坡道考虑采取变频技术，到达节能和降低设备运行时间目标。直梯应有三方通话功效并接到消防监控中心。 2、扶梯应考虑防坠网设计 ;重点——1、成立联合工作小组，协调工程问题和相互间分歧，把经过联络单难以处理问题得到妥善处理。 安排工程部技工和工程师帮助项目企业工程师一起监督工程施工质量和参加设备调试 节点——1、随时了解项目标设计、施工以及招投标情况，掌握设备选型和规格，并对不符合运行要求设备提出建 议； 节点——2、施工期间机电系统设备安装调试时间直接影响到开业时间，所以商管企业应亲密关注设备安装调试时间，主动与项目企业配合，对认为影响开业系统调试要建立预警机制，必要时书面通知项目企业并抄报集团商管企业，引发各方重视 ;重点——一起监督工程施工质量和参加设备调试 第一是熟悉现场；了解系统和设备调整情况；第二、降低工程遗留问题，发现问题可以在第一时间通知项目工程师进行处理，节省发联络单时间也降低矛盾产生。与项目企业沟通是一项十分重要工作，得到项目企业了解和支持可认为后期经营提供很多帮助，可以使设计缺憾得到顺利改正，可以加紧工程问题整改速度。 节点——亲密关注设备安装调试时间 ，主动与项目企业配合 施工期间机电系统设备安装调试时间直接影响到开业时间，所以商管企业应亲密关注设备安装调试时间，主动与项目企业配合，对认为影响开业系统调试要建立预警机制，必要时书面通知项目企业并抄报集团商管企业，引发各方重视 ;;;D;一、前期介入——施工阶段6;计量关系考虑;前期介入实例2;前期介入实例3;前期介入