番禺石楼镇大岭村龙漖商住地块项目前期策划报告100P.pptVIP

产品规划设计方面： 广州雅居乐项目占地面积4800亩（约320万平方），规划居住人口达到10万人，属于超大型的居住型社区，而当时与其同期开发的项目还有走高端路线的星河湾、锦绣香江花园和走中端路线的华南新城及走中低端路线的华南碧桂园等著名楼盘，使该项目前期开发时无论是周边竞争压力还是自身销售压力都是极其巨大的。 因此，该项目在考虑产品规划定位时选择了市场上刚性需求面较大的中小户型做为项目的主力产品，并在后期的开发上一直坚持贯彻执行及不断优化升级，使其在产品上长期以来的都得到了客户的认同。而且也正是凭借着长期以来坚持产品结构的合理规划和客户的认同，使该项目在近期楼市的低迷形式下仍立于不败之地。 打造项目形象和营销方面： 后期的园林规划设计上，该项目继续沿用了首期的风格，使小区园林渐渐形成整体规模和具有特色； 后期产品设计上，除继续沿用首期的风格外，也将业主口碑较好的户型延续并加以改良，使产品更能结合市场的需求。 广州雅居乐项目在首期开发时专门聘请了国外著名的设计公司为其产品及园林进行规划设计，除了塑造起项目的形象及树立业主对项目的口碑外，还将首期的园林和户型设计运用在后期的产品中去，使项目后期的规划设计成本大大降低； 广州雅居乐对本案的启示： 产品规划定位精准，迎合市场需要； 建筑风格稳定，形成整体规模，树立国际化形象标杆； 项目开发次序合理，商家资金链连续。 通过研究碧桂园、雅居乐的发展模式，我们试图清晰本案的核心价值在哪里？定位原则又该如何设定？ 市场定位原则 石楼镇的认识： 是珠江三角洲工业卫星镇，广州地区科技镇，广州市创建文明示范镇，广东省小城镇综合改革试点镇，广东省、广州市中心镇。 顺 应 城 市 发 展 因此，在项目发展定位上，必须清晰石楼在广州番禺发展的地位，以及项目发展在城市拓展中的位置 番禺片区以经济增长为基础，依托广州城市空间“南拓”战略，近年来房地产业蓬勃发展 ? 投资增速 区域核心竞争力分析 大岭村从北宋宣和元年开村至今已有884年历史，遗留下的古建筑群保存基本完好，有名景点近十处。 文化底蕴 自然环境 区域核心竞争力分析 大岭村地块群山环绕，田野与缓缓流过的砺江水相映成趣，岸边芦苇随风摇曳，环境十分清新优美。地块对岸便是番禺区的214公里绿道，沿着绿道，人们可以游览石楼古村落群、莲花山旅游区、海鸥岛等景点， 文化底蕴 自然环境 小结 集大岭村之文化气息，扬本项目独特内涵，展现时代与历史默契，独显精致、品味、优雅。凭借得天独厚的山、水打造一流社区 核心卖点--江景、环境、田园 由项目突破分析得出归结 项目发展的意义：高尚居住、旅游休闲胜地、现代新城镇 项目发展突破口甄别： 第一突破口: 广州“南拓”发展战略,石楼则是未来的广州新城 第二突破口: 三条地铁线直通石楼，未来交通完善 第三突破口：文化底蕴浓厚、自然环境优越 项目引导市场的方向： – 项目实现规模效应，主动地完善城市化所需配套，挖掘区内需求； – 通过文化、环境产品打造开发，昭示项目中高端形象、树立项目在区域内的标杆价值； – 利用旅游商机吸纳广州外向置业人群，打造旅游度假区 市场篇篇 地块SWOT分析篇 竞争楼盘分析篇 项目定位篇 规划设计建议篇 地块SWOT分析 S W O T 项目占地263888平方米，具有一定的规模优势，易于营造规模效应、完善项目配套及增加社会影响力，树立项目标志性形象。 项目四周景观开扬，文化底蕴浓厚、空气清新、环境优美，旅游景点丰富。 容积率较低，绿化率较高，规划产品类型较为灵活。 地块平整，便于开发规划。 石楼镇的教育事业进入了一个蓬勃发展时期,丰富项目的教育资源 项目周边暂无商业氛围，需依靠项目自身营造及逐步接受商业中心区的辐射。 项目周边生活配套未成气候。 项目交通系统还没完善。 项目北靠莲港大道，北向单位噪音影响。 石楼镇经济进入高速发展期，撤镇建区，以及旅游业的发展将逐步拉动区域对生产、居住、商业消费等需求的快速增长，为项目发展提供较为有利的外部条件。 镇委、镇政府把石楼镇的发展定位为规划科学、产业发达、环境优美、人才辈出、观念更新、文化繁荣的现代化新城镇。 当地中、高端阶层具备较强的消费能力，但目前面向该阶层的产品较少，项目开发中、高端产品迎来极好市场机遇。 目前市场尚未成熟，市场环境可变因素大，项目发展过程中将面临较多的探索与风险，需要灵活应变市场变化 目前房地产市场进入冬天，短期内需求减少。 石楼碧桂园项目 优势 项目占地263888平方米，具有一定的规模优势，易于营造规模效应、完善项目配套及增加社会影响力，树立项目标志性形象。 项目四周景观开扬，文化底蕴浓厚、空气清新、环境优美，旅游