某地产某年度上半年市场总结报告.pptVIP

09年上半年市场总结报告 2009年7月 第一页，共二十五页。 上半年总结 下半年预测 项目策略建议 1 2 3 报告分析框架 1.1整体市场表现 －土地市场 －二级市场 －三级市场 1.2项目表现 1.3原因剖析 2.1宏观层面 2.2微观层面 2.3政策层面 3.1白鹭郡 3.2阳光天际 3.3西溪碟园 3.4公望 第二页，共二十五页。 第一部分：上半年总结 第三页，共二十五页。 土地市场 杭州市土地市场成交分析图 08年上半年 09年上半年 同比 住宅土地成交（万方） 45.82 37.44 -18.28% 商住用地成交（万方） 23.96 30.14 25.79% 6月开始土地市场急速升温，住宅土地最高溢价幅度达到80% 第四页，共二十五页。 二级市场 07年1月－08年9月杭州市七区商品住宅量价分析图 08年上半年 09年上半年 同比 成交面积（万方） 175.21 473.92 170.50% 成交均价（元/方） 12232 11192 -8.50% 量价表现：09年上半年成交爆发式增长，年初由于价格牺牲率先撬动市场，逐步带动回暖 2007年 2008年 2009年 月均销售量56.9万方 月均销售量26.8万方 月均销售量78.9万方 国家出台927政策，控制楼市疯长局面，楼市开始走下滑通道 政府出台24条救市新政，万科降价潮，市场转折新起点 海天城“牛年首降”，全面引燃降价风波，率先启动刚需市场，之后改善需求和投资客跟进，市场逐步回暖 第五页，共二十五页。 06-09年6月杭州市七区商品住宅供需表现 二级市场 06-09.4杭州市七区商品住宅供（新增供应+存量）需走势 297 593 465 499 272 356 182 510 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 06年 07年 08年 09年1-6月 10年 474 312 762 377 346.80 09年下半年潜在供应量 09年有效供应量约1155 市场供大于求存量消化年 　期初存量（万方）　　　新增量（万方）　　销售量（万方） 年均消化量480万方 08年上半年 09年上半年 同比 供应面积（万方） 438.54 807 84.02% 成交面积（万方） 175.21 473.92 170.50% 供需表现：09年上半年供需两旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度 第六页，共二十五页。 二级市场 07-09年6月杭州市七区商品住宅存销表现 07年整体供小于求，价格飑升，下半年价涨量跌，有价无市。 08年去化基本处于滞销状态，存量积压严重，年底存量已达510万方高位 09年3月起价跌量升，存量急剧减少 08年上半年 09年上半年 同比 截止6月底存量（万方） 307 311 1.30% 6月底存销比 9.30 2.43 -73.87% 存销表现：存销缺口逐步缩小，存销比同比下降73.87% 第七页，共二十五页。 市场结构 09年上半年细分市场新增成交情况 成交量 2008年上半年 2009年 上半年 同比 首置市场 8916套 24845套 178.66% 首改市场 5445套 12603套 131.46% 再改市场 1358套 3978套 192.93% 高端市场 512套 1457套 184.57% 汇总 16231套 42883套 164.20% 24756套 42883套 09年上半年，各细分市场成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置业比例占绝对优势 第八页，共二十五页。 消费心态 备注：历年房交会问卷调研数据 消费者对房价趋势预测 看跌客比例 消费者看稳预期，看跌比例缩小 第九页，共二十五页。 三级市场 2007年 2008年 2009年 07-09年6月杭州二级市场量价表现 08年上半年 09年上半年 同比 成交量（套数） 8504 20183 137.34% 成交均价（元/方） 12573 12121 -3.60% 政府宏观调控，一手房市场量价齐跌，带动二手房成交下行。 二手房税费减免，存量房成交带动二手房市场启动， 市场开始回暖，与一手房市场产生联动效应，成交走向高峰， 量价表现：成交量价屡创新高，同比上涨137.34% 第十页，共二十五页。 万科表现 杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七区） 注：统计范围市七区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目。由于万科在萧山项目08年度基本售完，暂不统计在内。 杭州万科总体销售与大市基本持平 第十一页，共二十五页。 杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六 注：统计范围市八区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目 杭州市八区1-6月份,万科与TOP6开发商累计住宅