某商业中心策划报告.pptVIP

机会……O： 项目swot分析 品牌经营：世贸中心引进万佳百货，品牌经营公司管理有成功模式在先，市场反应良好。 大型零售：关内大型零售商业在关外网点建设都在启动阶段，引进渠道畅通。 卫星城推广：龙岗政府大力推广卫星城规划，舆论以及推广背景理想 。 周边发展：楚丰广场 、阳光广场等均有大型商业面积，小区域商业规模逐渐形成。 第二十七页，共五十三页。 威胁……T： 客户层面：龙岗客户层面仍处于需要引导的阶段，品牌推广有难度。 竞争态势：市场竞争激烈，深惠路商业明年上半年推出，整体供应量很大。 经营公司：经营公司不确定，前景不明确。 项目swot分析 第二十八页，共五十三页。 Swot综述 S地段 人流基础 规模 项目特色 硬件条件 W价值体现 环境 市场认可 区域联动 O品牌经营 引进渠道 推广背景 周边发展 迎合市场发展趋势 拓宽引进渠道，合理规划 充分发掘项目优势 项目推广和片区推广联合 着重前景描述 加强和中心城以及老街的 联系 T 客户层面 竞争态势 经营公司 采用多种渠道吸引客户 选择合适知名经营公司 彰显项目硬件优势 制定切实销售目标 充分现场展示 根据竞争情况灵活调整策略。 第二十九页，共五十三页。 项目自身状况和经营状态要求对比 对比细目 本 项目 大型 百货 超级市场 家私商场 家居广场 对外界环境的依赖 人流 一般 中等 中等 低 低 公共交通 一般 中等 高 货流 中等 对建筑本身的要求 停车位 良好 中等 中等 高 高 空调 良好 高 高 低 中等 外观 现代 高 中等 中等 高 广场 2个 高 中等 低 高 电梯 可调 高 中等 货流 中等 面积 较大 一般 中等 大 中等 对周边临近物业的依赖 性质 综合 商业 住宅 住宅 住宅 有关经济指标 租金 中高 较高 中等 低 中等 品牌 ? 铜锣湾 新好 香、 国顺 比 较 适 合 一 号 楼 比 较 适 合 二 号 楼 第三十页，共五十三页。 方案1: 一号楼引进新一佳超级市场，吸引人流 二号楼引进专业市场，划分商铺，返租出售。 龙平路 二号楼 一号楼 新一佳 supermarket 专业市场 第三十一页，共五十三页。 方案2: 两栋楼联合引进铜锣湾等大型经营公司，一号楼作为大型百货。 二号楼由铜锣湾统一经营量贩或者由铜锣湾进行整体招商，划分商铺以合适返租出售。 龙平路 二号楼 一号楼 铜锣湾 supermarket 百货商场 铜锣湾 第三十二页，共五十三页。 优劣比较： ? 方案一 方案二 经营 状态 分割给不同的商业公司经营； 一号楼签约新一佳；二号搂引进其他专业市场 一号楼和二号楼统一经营； 整体租用，如：铜锣湾百货 经营 形式 分别经营，互相有影响。 整体安排招商和规划，比较统一 管理 水平 适合成熟住宅片区 擅长开拓市场，营造气氛 品牌 口碑 商品日常生活化 品牌在客户中接受程度高，推广较容易 和万佳比较在超市品牌方面较低 商品比较齐全，档次高 品牌对龙岗客户比较陌生，推广力度要求 和万佳形成差异化 规模 弱化了本项目的规模优势 能发扬本项目优势 广告 效应 力度稍分散，比较常规 填补龙岗大型百货空白，整体推广，相对节约成本 首选方案 第三十三页，共五十三页。 营销举措 市场定位 方案抉择 销售策略 客户定位 实施细则 分战略 第三十四页，共五十三页。 市场定位 承前启后，龙岗新商圈中心 地段左右逢源，同时享受中心城新规划和老街商业氛围。 形式承前启后，填补龙岗商业结构空白，前景发展潜力无限。 格局承旧迎新，联动商业格局，开启龙岗商业新局面。 第三十五页，共五十三页。 客户定位 在龙岗投资已经获得收益的人士，他们在临近片区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光。 1.上述人士的亲友，有初级的投资概念，自己没有太多经验，对朋友的推荐和口碑推广相信； 2. 认同项目位置和地段的私营企业主，自己租用人家的铺位，对经营收益有信心。 周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等； 核心客户 重要客户 边缘客户 统一经营 →投资客→认同项目投资、经营价值 第三十六页，共五十三页。 销售卖点组织 核心卖点：卫星城第一整体大型综合商场物业 推广主题 分项卖点: 老街：龙岗传统商业旺区 中心城门户：新龙岗中心城门户 品牌经营公司：投资回报，信心保障 项目特色：创造现代新龙岗商业文化 商家抢占 龙岗商业 新制高点 第三十七页，共五十三页。 销售总战略 引进品牌经营管理公司，以