世联长沙太平街历史文化街区重建项目整体定位实施策略.pptVIP

——随着太平街市场认知度的提高， “股份公司制” 模式可成为“政府返租制”模式的最佳延续 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 建议模式 街区商业价值 市场认知度（开街时间） 实际价值 市场估计价值 示意性 政府投入和参与度 高 低 低 高 股份公司制 街区改造综合效益 一旦条件成熟，市场可以正确评估太平街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市场化演进版 政府返租制 选择原则 具备可操作性，容易执行，产权人易接受； 政府投入小；产权人集体参与； 政府可引导但不直接参与；可市场化运作； 政府返租制向股份公司制转变 第六十三页，共九十二页。 ——成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办公和复合管理三种模式，通过对太平街实际情况分析，世联建议采用复合管理模式 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 租金策略 6 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 太平街管理委员会 物业管理公司 治安交通秩序 市容环境 公共设施 公共物业 主管 公共事务协调和日常管理 工作机构由政府设立，事业单位编制，企业化管理 街区内的清洁、绿化以及公共设施、设备的维护保养工作 市政府或区政府 业态控制 运营管理 招商推广 成立或聘请商业运营机构 复合管理制：在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业管理公司，委员会行使行政职能，商业管理公司和物业公司行使市场运营功能 第六十四页，共九十二页。 ——在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主体，商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式，世联建议聘请专业的商业管理公司负责 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 租金策略 6 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 管理主体 政府主导管理 专业商业公司管理 特点 管理费用低，行政手段 管理费用高，经济手段 盈利状况 一般需政府补贴，才能保持商业持续经营 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 定期维护设备，预防性维护与维修 成本控制 成本控制无序，造成较大的浪费 有效的成本控制，保持合理的利润空间 商家 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 对商业的影响 物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 第六十五页，共九十二页。 保护定位及功能定位 1 物质与人文 资源分析 2 商业市场供 需分析 3 旅游市场供 需分析 商业市场 需求分析 ——长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增长，购物、餐饮、娱乐休闲的需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文 资源分析 2 商业市场供 需分析 3 旅游市场供 需分析 定位分析 4 50%的被访者市民选择到五一广场购物； 近40%被访者喜欢清吧； 超过5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品 第三十一页，共九十二页。 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 旅游市场 供给分析 ——长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色 保护定位及功能定位 1 物质与人文 资源分析 2 商业市场供 需分析 3 旅游市场供 需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文 资源分析 2 商业市场供 需分析 3 旅游市场供 需分析 定位分析 4 在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：完善长沙旅游服务配套设施 长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点 旅游产业对城市经济拉动作用不够明显 旅游过境地角色，游客停留时间短 游客总体消费水平低 存在市场空白 长沙旅游市场 存在的问题 旅游市场总体表现 旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施 旅游商业缺乏特色，对第二产 业带动不强 旅游服务水平有待提高 第三十二页，共九十二页。 新区发展 1 案例总结 2