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物业管理的基础理论 第一页,共三十三页。 Ⅰ 产权—权属理论 一.产权的界定 资产分类:私人资产 公共性资产 准公共性资产 对应的有: 私人物品:具有使用和消费排他性的物品。 (也称消费的“抗衡性”) 公共物品:使用和消费不具排他性的物品。 (呈集体消费性) 第二页,共三十三页。 (一)私有产权( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利,产权的行使和决策完全是私人做出的。 第三页,共三十三页。 (二)社团产权( communal property rights ) 社团成员共同平等享有的产权(不具排他性) 与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。因此,即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每个人。由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此,这种产权常常给资源利用带来“外部影响”。 对象物:如市政公用设施(私有投资的收费大桥等除处) 第四页,共三十三页。 (三)集体产权( collective property rights ) 封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于: 前者在产权行使时无需与他人协商,后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物:小区公用设施、场地等 第五页,共三十三页。 二.建筑物区分所有权 (一)概念 专有部分的专有所有权(A) 区分所有权 共用部分的持分权(B) 因共同关系所生的成员权(C) 第六页,共三十三页。 (二)客体 传统所有权:一物一权(罗马法原则) 区分所有权客体:建筑及其空间 第七页,共三十三页。 (三)区分所权的特征 1.复合性 A、B、C三者的复合。 2.专有所有权的主导性 先有A,再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A,不登记B、C 第八页,共三十三页。 3.一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时,A、B、C同时变化。 4.登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续,以示权属得失合法有据。 5.权利主体的多重性 专有所有权人、共有所有权人、成员权人 第九页,共三十三页。 (四)区分所有权种类 建筑区分所有权种类: 纵切型(连栋式或双拼式分间建筑物) 横切型 混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面,即共用部分不能分割,共同事务应遵从大多人的意见。 第十页,共三十三页。 三、建筑物区分所有权人的三项权利 (一)专有所有权 区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。1.专有部分的要件 构造上独立性(物理上的独立性) 从 判断 利用上的独立性(机能上的独立性) 第十一页,共三十三页。 2.专有部分的范围 四种学说: 1. 中心说(四面界墙、壁、面围合范围) 2. 空间说 3. 最后粉刷表层说 4. 壁心和最后粉刷表层说 对内认可粉刷表面 对外认可粉中心线 第十二页,共三十三页。 3.专有所有权的内容 (1)权利 所有权:4项基本权能 相邻部分使用权 (2)义务 维护、维持 遵守、遵规 尊重、配合 第十三页,共三十三页。 (二)共有所有权 1.特征 指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。 (1)复合性 (2)广泛性 对建筑物整体、某一部分、占地均有权利义务 (3)多重性 分 法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权 对建筑物及附属建筑物的共有权、付费和不付费的共有权 (4)从属性 (5)不可分割性 ( 标的物不得请求分割 ) 第十四页,共三十三页。 2.共用部分范围 参考建设部《物业服务合同示范文本》 3.共有所有权形态 总有(处分权、管理权归全体) 共同共有 按份共有 4. 共有所有权的内容
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