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实 施阶 段 购买并阅读招标文件 2．投标程序（二）——实施阶段 标前调查与现场考察 制定管理服务方法及工作量 制定资金计划 标价试算 标价评估与调整 办理投标保函 封送标书、保函 参加开标及答辩会 第三十一页，共六十页。 2．投标程序（三）——结束阶段 在规定时间内： 办妥履约保证和各种手续； 尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同 第三十二页，共六十页。 3．物业服务投标书的编制 （2）编制投标文件应注意的事项 （1）物业服务投标书的主要内容 （3）投标报价及技巧 第三十三页，共六十页。 投标书的主要内 容 投标函 （1）物业服务投标书的主要内容 投标报价 物业管理方案 招标文件要求提供的其他材料 第三十四页，共六十页。 确保填写无遗漏，无空缺 不得任意修改填写内容 填写方式规范 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误 报价合理 包装整洁美观 （2）编制投标文件应注意的事项 注意事项 第三十五页，共六十页。 投标报价及技巧 经营管理费用测算 （3）投标报价及技巧 前期介入服务中发生的开办费用测算 第一年度物业管理费用测算 年度能源费用测算 年度经营管理支出费用预算 确定合理利润率 （利润率是实际发生的物业服务费的5％～15％之间 ） 第三十六页，共六十页。 （一）物业服务合同的性质与特点 三、物业服务合同 （二）物业服务合同的分类 （三）物业服务合同的主体和内容 （四）物业服务合同的变更与解除 第三十七页，共六十页。 （一）物业服务合同的性质与特点 2．物业服务合同的特点 1．物业服务合同的性质 第三十八页，共六十页。 1．物业服务合同的性质 委托合同说 服务合同说 混合合同说 独立合同说 雇佣合同说 承揽合同说 第三十九页，共六十页。 物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物； 当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提； 物业服务合同是有偿的； 物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同； 物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。 2．物业服务合同的特点 特 点 第四十页，共六十页。 前期物业服务合同 （二）物业服务合同的分类 “在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 物业服务合同 签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月； 合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。 物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。 第四十一页，共六十页。 （三）物业服务合同的主体和内容 2．物业服务合同的内容 1．物业服务合同的主体 第四十二页，共六十页。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第四章 物 业 服 务 市 场 第一页，共六十页。 一、物业服务市场概述 二、物业服务招标投标 目 录 三、物业服务合同 四、物业服务价格与收费 二、物业服务招标投标 三、物业服务合同 四、物业服务价格与收费 二、物业服务招标投标 三、物业服务合同 第二页，共六十页。 （一）物业服务市场的含义与特点 一、物业服务市场概述 （二）物业服务市场的构成 （三）物业服务市场的管理 （四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式 第三页，共六十页。 （一）物业服务市场的含义与特点 2．物业服务市场的特点 1．物业服务市场的含义 第四页，共六十页。 1．物业服务市场的含义 物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。 广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。 概 念 市场交换的商品是物业服务 含 义 市场交换关系主体是业主和物业服务企业 价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律 第五页，共六十页。 非所有权性 2．物业服务市场的特点 生产与消费的同步性 服务品质的差异性 服务的综合性和连锁性 服务需求的伸缩性 第六页，共六十页。 市场主体 业 主 （二）物业服务市场的构成 物业服务企业 中介组织 物业管理行业协会 政府 各级行政主管部门 市场管理职能部门 市场客体 常规性公共服务 针对性专项服务 委托性特约服务 市场机制 价格机制 供求机制 竞争机制 第七页，共六十页。 （三）物业服务市场的管理 2．物业服务市场管理的内容 1．物业服务市场管理的含义 第八页，共六十页。 1．物业服务市场管理的含义 物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方