苏州金鸡湖中海御湖熙岸房地产项目推广整合营销报告.pptVIP

本报告的竞争品分析以07年的市场形式为准 渗透率=商品住宅成交面积占全市比例/同期区域商品住宅供应面积占全市比例 中茵.皇冠、湖滨一号因产品位置、观景效果的不同，价格跨度较大 金湖湾、湖滨一号、半岛华府联排2005年的月均销量主要受到项目新开盘的带动较大 影响力传播范围 第九十五页，共一百二十页。 立足本地，辐射全国 重点辐射上海、宁波、南京等中海长三角城市 苏州本地 长三角区域 全国重点城市 （重点城市——中海长三角城市：上海、宁波、南京） （重点城市——中海中国城市：北京、长春、西安、成都、深圳、广州、香港、澳门、中山、佛山） 第九十六页，共一百二十页。 重点传播城市上海市场分析： 1、上海客户为什么来苏州置业？ 2、上海客户为什么在苏州工业园区置业？ 3、上海客户在园区主要购置哪种类型房产？ 4、本案是否具备吸引上海客户的条件？ 第九十七页，共一百二十页。 1、上海客户为什么来苏州置业？ 苏州房地产市场的发展为上海客户提供了选择。 经过自2004年开始的宏观挑空的洗礼，上海作为全国重点关注城市受到了很大的影响，消费者特别是投资客户受到了冲击，转而将投资的目光瞄准了周边受影响较小、房地产发展仍旧具备潜力的二线城市。 苏州在这轮调控周期中，消费者在2004年虽出现了观望态势，但只持续了短暂的时间。2005年至2006年房地产市场仍保持较为稳定的发展。房价呈稳步上升的趋势，消化基本保持稳定。 第九十八页，共一百二十页。 2、上海客户为什么在苏州工业园区置业？ 苏州工业园区：苏州对外门户新形象，知名度高，苏州房地产发展热点区域，外区客户引导具备强有力条件 经济发展： 苏州全市GDP保持年15％的增速，园区GDP所占比重年提高2％，目前比重保持在15％。在苏州整体经济发展中占据着最重要的地位。 区域定位： 苏州工业园区为中新两国政府重要合作项目，拥有苏州惟一内城湖泊金鸡湖和强大的产业链。经过12年的快速发展，现代化、园林化、国际化的苏州新城区地位已经形成，并日益明显。 区域发展： 产业发展：世界500强企业在园区注册成立71家。 景观：苏州惟一内城湖泊金鸡湖8大景观已经形成，成为苏州又一重要旅游景观，知名度仅次于太湖。 商业：金鸡湖环湖商圈已经初步形成，地位仅次于观前。 行政商务：金鸡湖湖西CBD已部分投入运营，湖东行政中心于2006年初已经启用，园区政府已经全部迁入，部分苏州行政机关已经入驻。 交通：沪宁高速、苏嘉杭高速在园区均有上下口，距上海1小时车程，交通便捷。 第九十九页，共一百二十页。 园区是苏州房地产发展热点区域。 开发商对园区房地产发展预期良好。 园区也是苏州房产成交重点区域，成交量占苏州全市25％。 2006年园区房价涨幅平稳，为苏州房价的顶点区域。 第一百页，共一百二十页。 3、上海客户在园区主要购置哪种类型房产？ 园区高端物业。因具备高于普通公寓的产品力而带有的有力的保值、增值性，成为外地、外籍客户的置业首选。 成功案例： 在上海已经具有品牌知名度的开发商，在项目开盘初期可以吸引大量上海客户置业。 代表项目：仁恆金湖湾 项目首期开盘142套，成交80％以上为上海客户。 在上海完全没有品牌知名度的开发商，通过产品介绍会可以组织看房团到达。 代表项目：华新国际天域 近期首次通过在上海举办的置业讲座，组织到了约60人看房团，成果明显。 值得注意的是，该案在未做专项上海推广的时候，亦吸引了20%的上海客户。说明实景品质的打造对吸引周边城市投资客是最为有效的。 第一百零一页，共一百二十页。 4、本案是否具备吸引上海客户的条件？ 御湖熙岸： 区位成熟、地理位置优越、稀缺景观资源、周边配套齐全且档次较高，高端物业区。是园区高端物业新的代表项目。完全具备吸引上海客户的条件。 第一百零二页，共一百二十页。 影响力传播对象 第一百零三页，共一百二十页。 1. 可能对本案产生持续关注的目标买家 苏州买家、苏州周边城市买家、上海投资客户、浙江投资客户、全国中海会内具备跨区域投资潜力客户 2. 地产信息传播性强的行业内人士 地产新闻记者、开发商、地产代理行业、建筑设计单位、景观规划单位，本地银行 地产信息传播性强的新闻界 本地媒体、外区跨区域性的权威媒体 4. 对中海品牌忠诚度高的全国中海会员 5. 人脉关系广、传播性强的政府官员 本地规划局、地税局、开发办、招商局、工商局、建设局、供电局等，外区各地政府 6. 普通大众 第一百零四页，共一百二十页。 影响力传播策略 第一百零五页，共一百二十页。 1，运用发行区域广、影响力高、权威性高的公众媒体 ?网络： 中国别墅网 新浪网 杂志： 《南方航空》 《东方航空》 《中国航空》 《福布斯》 《金葵花》 《中国高尔夫》 《新地产》 《地产评论》