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房地产评估 第一节 认识房地产 一、房地产概念 （一）土地 土地是地球的陆地（包括内陆水域、海涂）表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然-经济综合体。 中国土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个一级类。 （二）地产 （三）房地产 中华人民共和国标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中，将房地产定义为“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益”，而中国房地产估价师考试指导用书《房地产估价理论与方法》中则更加强调房地产“是实物、权益和区位的结合体”。 香港学者谢贤程认为，“房地产，顾名思义，可包括房与地。“房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的土地。” 房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 建筑附着物 （四）不动产 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的