第九章房地产周期理论.pptVIP

* * 第九章 房地产周期理论 内容提要： 1．房地产周期波动的一般理论 2．部分国家或地区的房地产周期分析 3．房地产周期波动的影响因素分析 4．我国的房地产周期波动分析 第一页，共三十页。 第一节 房地产周期波动的一般理论 一、经济周期理论概述 ?经济波动与经济周期 世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。 经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。 “没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪尔森等，1992 ) 经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段. 第二页，共三十页。 从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。 第一节 房地产周期波动的一般理论 从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型与增长型两种周期类型。 由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。在增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平，经济增长速度有所减缓。 从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。 第三页，共三十页。 ?经济周期理论 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。 从19世纪初期到20世纪初期 经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。 西方主要国家处于工业化初期和中期 第一节 房地产周期波动的一般理论 20世纪中期 1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起 凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期性变动，决定了经济波动的周期性。 围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型 第四页，共三十页。 20世纪后期 随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源于外在冲击。 许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。 新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战 研究内容上：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生因素的主导作用。 研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势。 政策主张上：则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。 第一节 房地产周期波动的一般理论 第五页，共三十页。 二、房地产周期波动的简要界定 1．区分房地产经济周期和房地产市场周期 林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。 房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。 房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。 第一节 房地产周期波动的一般理论 ?对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点： 第六页，共三十页。 2．房地产景气循环 英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》著作中指出，“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动； 张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。 3．扩散指数法划分房地产周期 何国钊等(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，利用扩散指数的计算方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。 第一节 房地产周期波动的一般理论 第七页，共三十页。 4．