国际商贸城商业项目发展策划报告.pptVIP

原则之一： 产品功能尽量复合 混合产品，即商住楼，属于目前市场的主要产品； 客户的需求升级，对自身形象愈加关注，物业质素高低，能体现企业的形象与档次； 功能复合，产品的目标受众更为宽泛。 写字楼物业定位 定位原则 第一百八十七页，共二百九十页。 原则之二：满足市场潜在需求 写字楼物业定位 原则之三：引领市场走向 原则之四：经济效益与社会收益平衡 定位原则 第一百八十八页，共二百九十页。 市场供应 市场需求 社会效益 能够提供纯粹办公空间的商住写字楼 写字楼物业定位 物业定位 释义： 能够提供纯粹办公空间：虽然目前湘潭写字楼市场尚处于起步阶段，但随着长株潭经济的快速发展，未来写字楼需求将会不断提升，因此，本案写字楼物业应当具备一定弹性空间，待市场成熟后可以将物业使用功能单纯化； 商住型写字楼：目前湘潭商住楼的需求市场相对较大，应当迎合这一需求。 第一百八十九页，共二百九十页。 写字楼物业定位 档次定位 超出市场现有水平的 高性价比商住写字楼 释义： 超出市场现有水平：本案着力于市场领导者的地位打造，因此，物业质素必须超出市场现有水平，无论是设计风格，还是建设材质，都需领导市场； 高性价比：本案不是要打造甲级写字楼的，而是要打造性价比高的商住写字楼。因为目前湘潭市场价格还相对较低，在此情况下，高性价比的物业不仅关系到投资效益如何，而且关系到客户对其接受度如何，这是物业竞争力的关键所在。 第一百九十页，共二百九十页。 形象定位 长株潭经济圈 商务新贵 释义： 长株潭经济圈：本案定位为长株潭城市群的商务领军之座，整个长株潭都是辐射范围； 新贵：“物以稀为贵”、这是引导目标客户将自身的形象予以提升。 写字楼物业定位 第一百九十一页，共二百九十页。 目标客户定位 按行业类型分 按企业性质分 主要目标客户群 IT电子科技创新类 专业服务类 投资实业类 商业贸易类 金融类 国营 民营企业 次要客户 投资客 写字楼物业定位 第一百九十二页，共二百九十页。 项目公寓物业定位 第一百九十三页，共二百九十页。 公寓物业定位 配套设施完善，提供星级酒店专业服务，具有投资价值的酒店式公寓。 综合前文市场环境分析，本案公寓物业定位为： 第一百九十四页，共二百九十页。 公寓物业定位 物业档次定位 本案定位为高档酒店式公寓，并在格调上拥有与众不同的尊贵和品味，因为这是高端客户必须拥有的一种奢华。 第一百九十五页，共二百九十页。 公寓物业定位 定位依据： 随着湘潭市经济的逐步增长，政府将扩宽外资投资领域，已具有一定发展实力和规模的住宅客户对物业质素的要求越来越高。本案要具有较强的市场竞争力，就必须站在引领新经济时代商务潮流的高度，全力打造出能迎合时代发展的高档酒店公寓。 从长远发展趋势看，随着湘潭市未来经济水平的发展，高档的酒店公寓因此拥有较大发展空间，本案应充分利用这一背景。 高档的星级酒店公寓顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对物业形象和内部功能的要求；同时，能有别于其它高档住宅项目，能在市场上独树一帜。 酒店公寓利润空间大，具有高投入高回报特点。一般在市场行情看涨时，高档公寓租金最先抬升，且增幅最大；而中高档公寓虽租售率会提高，但价格提升不大。 参照近几年酒店式公寓的发展规律，高档酒店式公寓不仅是市场景气与否的风向标，而且在大市转好、复苏的情况下，酒店式公寓也是整个市场中最先起色的，符合高投资、高风险、高回报的市场规律。 定位总结：酒店式公寓完善服务配备能够体现高标准的物业质 素，在湘潭塑造唯一的代表着尊贵象征的酒店式公寓 整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。 第一百九十六页，共二百九十页。 公寓物业定位 形象主题定位 彰显身份的尊贵私享领域 定位释义： 面对概念堆砌而成的当今房地产市场，对项目而言已不再是简单的寻找全新的概念赋予项目，乃是由项目内涵延伸出迎合项目的“灵魂”性的概念，此概念的提出必须源于项目自身的“特质”，必须有实际的可操作性，甚至能超出项目自身，指引项目的发展方向乃至贯穿其发展的始终。 “身份、尊贵、私人、享受”为其形象描述的四大核心点。 第一百九十七页，共二百九十页。 公寓物业定位 目标客户群体定位 “物以类聚，人已群分”说明了客户市场细分的必要性，在市场竞争 激烈的态势下，“百万买宅，千万买邻”的意义更是强调了经过明确 客户市场细分的物业给特定目标客户带来的购买诱因。针对本案 的定位及其所在区域、规划设计，根据市场调研分析、项目SWOT 分析，上实认为锁定如下目标客户将有利于项目形象的营造： 分布在片区及辐射片区的高层次消费者； 分布在片区乃至全市、市区外的投资者； 分布在湘潭市区内和周边地区的私人企业老板； 分布在