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项目筹建、费用预算、接管验收培训 第一章 物业新项目治理服务机构筹建 一 机构设置 二 治理层级 三 职位编制 四 职位培训 五 规范建设 六 物质装备 七 物业用房 八 标示系统的配备 九 公共关系的成立 十 印签证照的办理 十一 开办费 第二章 物业费测算 一 核算方式 二 列举法测算 三 倒推测算 第三章 新项目承接查验 一 承接查验的预备及实施 二 承接查验重点及原则 三 验收重点及原则 四 验收原则 五 验收要求 六 验收方式 验收标准 第四章 注意事项 第五章 置业公司应移交的资料 第一章 物业新项目治理服务机构筹建 一、机构设置 (一)物业新项目治理服务机构筹建人员应依照《物业治理方案》确信的机构设置及人员编制， 筹建项目治理部。 (二)机构设置原则： 依照物业项目经营治理的规模、 复杂程度、 智能配套、 楼宇类型、 数量、 档次、功能及设施配备、周边环境，和区域公司对物业治理服务的要求等实际情形，本着规范治 理、精干高效的原则设置项目治理部。 (三)物业项目架构设置图 在每一个物业项目设立一个项目治理部，治理手下设四个部门，如图： 保 保 安 组 环境管理组 工程维修组 客服组 项目管理部 二、治理层级 项目治理部治理结构分为：领导、主管、领班操作层三个治理层级。 三、职位编制 (一)编制原则： 一、职位设置：领导、主管(工程主管、客服主管、环境主管、保安主管)、治理员 (客服、前台、收费、行政、人力)、主管、操作人员(维修工、保安员、绿化员、保洁员)。 二、人员编制：结合治理类型、治理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各职位人 员。 3、归并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各职位工作量应尽可能饱满。 (二)定编程序 一、遵循依照区域公司提供的物业类型、物业面积和计划方案、物业服务要求，制定物业服 务方案、人员编制和本钱预算，依据本钱预算确信物业服务费标准。 二、人力本钱占总预算的比例因物业类型、南北不同、项目大小、含不含公共区域能源费等 多方面因素，约在 30%-80％之间。 注：物业类型、南北不同、项目大小、项目计划、施工质量等因素均阻碍较大， (三)职位编制要求：按需编制。 一、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封锁开放式治理模 式、周边的治安状况等因素。常见职位归纳如下： 岗位性质岗位类别 门岗和大堂岗控 岗位性质 岗位类别 门岗和大堂岗 控制中心岗 (含消防) 形象岗 巡逻岗 车场门岗 车场巡逻岗 检查岗 编制方法 按岗定编， 全天轮岗 按岗定编， 全天轮岗 按岗定编， 部分日间岗 工作量按楼栋设置 按岗定编， 全天轮岗 工作量按地形设置 班组长兼任 现场需求 控制行人 进出 控制中心 监控 展示形象、 接待引导 治安 控制车辆 进出 车场巡逻 全程监控 临时 替补 人行 固定岗出入口 固定岗 控制中心 巡逻岗车 巡逻岗 车场岗 或大堂 楼内外 车辆 出入口 停车场 机动岗现场 机动岗 二、保洁岗的定编应依照物业类型综合考虑，常见职位划分如下： 岗位类别 楼内岗楼外岗垃圾 岗位类别 楼内岗 楼外岗 垃圾清运岗 现场需求 楼内保洁 庭院保洁 生活垃圾收集、清运 编制方法 工作量按单元或楼层 设置 工作量按面积或区 域设置 按照当地情况设置 楼道、大堂、电梯、 地下室等 楼外公共区域 楼外指定区域 3、绿化岗的定编应依照绿化面积及园林复杂程度，一样按人均养护面积约 4000 平方米分派 (华北区域)。 例如：绿化面积 2.7 万平方米，配备绿化工 6 人、绿化主管 1 人，人均养护面积 为 3900-4500 平方米。 4、工程技术岗的定编应依照项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质 量的需求，综合进行考虑。 四、职位培训 (一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉职位职责、专业技术、服务礼仪、规章 制度，达到上岗要求。 (二)较为切实有效的职位培训是以老带新的入职引导人和交班人制度。 (三)培训内容及成效参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。 效 效果要求 了解企业文化，遵守企业各项制度 了解公司主营业务及专业知识 掌握员工礼仪规范要求 掌握职业安全、紧急救护的知识和要求 了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的 各项政策法规 了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各 自岗位的操作程序和管理规范 熟悉本岗位工作要求及操作规范。 培训内容 企业文化及管理制度 物业管理概论 员工通用礼仪 职业安全及急救常识 物业管理法规常识 品质管理基础 专业技能 五、规范建设 (一)筹备人员应依照公司相关治理规范，完成项目治理部规章制度的起草、编